房市已寒冬！住宅三法恐再衝擊 賴正鎰籲：政府放下干預手腕

針對政府近期強力推動「住宅三法」修正草案，包括都市危險及老舊建築物加速重建條例、租賃住宅市場發展及管理條例、都市更新條，鄉林集團董事長賴正鎰11日表示，推動居住正義不應以打壓產業為代價，目前的法規走向不僅對不動產開發業的經營模式、資金運用造成重大挑戰，更可能因市場機制受阻，反向導致租金暴漲與房價成本轉嫁。

賴正鎰呼籲，政府應與產業界實質溝通，在危老都更常態化之際，應給予更務實的配套措施與行政彈性。

賴正鎰分析，政府在「危老與都更」法規變革，重點為「限制小基地容積獎勵」、「住宅使用比例限制（須達1/2以上）」、「新增協議合建稅賦優惠（土增稅/契稅減徵40%）」，並推動老宅延壽與補強，力拚2027年5月31日前完成修法，並計畫刪除2027年的落日期限，他認為這具有「短空長利」的雙重意義。

他說，肯定政府取消期限，可以避免過去建商為了趕容積獎勵而產生的「搶掛號」亂象，取消小基地容獎，可以讓大基地開發回歸理性，有利於提升城市防災機能與景觀。

然而，目前營建工料成本仍處於歷史高檔，若容積獎勵沒有隨物價動態調整，單靠刪除落日期限，恐怕難以吸引地主參與。特別是在中南部等開發成本敏感度較高的地區，政府若無法提供穩定的稅賦優惠與行政效率補償，所謂的法規常態化恐將淪為紙上談兵。此外，他對政府力推「自主都更」表示疑慮，認為地主缺乏整合專業，政府應簡化「公私合建」的審議流程，而非僅側重補助自主都更。

針對「租賃專法」與「住宅法」的修正，賴正鎰直指部分法規恐怕存在「扭曲市場機制」的風險。賴正鎰指出，法規若強制保障 3 年租期或嚴格限制漲幅，從自由市場規律來看，房東為了彌補預期成本與未來風險，極可能在簽約首期便大幅調升租金，進而造成「租金一次性暴漲」，這對租屋族而言絕非好事。

賴正鎰說，過度的租賃管制會降低企業投入「長租公寓」或「品牌租屋」的誘因，阻礙建商轉型與市場升級。此外，關於「住宅法」將以「只租不售」為主、搭配租金補貼與包租代管的住宅政策，擬修正明定社會住宅應提供至少40%給弱勢族群，並新增至少20%租予新婚2年內或育有未成年子女的婚育家庭。

賴正鎰認為，少子化是社會共業，像是今年2月出生6,523人，寫歷年單月新低，年減37.32％，已連續62個月「生不如死」，這是攸關人口政策，政府不應將所有社會責任推給配合興建社會住宅的開發商，尤其是在土地取得成本高昂的當下，若再要求建商負擔過重的代金或捐贈比例，最終這些隱形成本仍會轉嫁至房價，形成惡性循環。

談及整體經濟環境，賴正鎰表示，目前房市已面臨第七波信用管制與土建融成數限縮的重壓，加上住宅三法的種種限制，房地產產業已然進入「寒冬」。像是今年329檔期案量已出現年減33%的驚人跌幅，若開發端因政策高壓全面縮手，後端的建材、室內設計、居家裝修乃至金融貸款等百業都將受到衝擊。

賴正鎰呼籲，政府應加強與產業共商共識，在法規細則上應給予建商足夠的作業彈性。面對政策波動，目前已有建商考慮進行策略轉型，由傳統的「賣斷式開發」逐步轉向具備抗通膨能力的「資產管理」與「飯店式加值服務」住宅，以應對未來的市場變局。

他表示，業界支持提升全民居住品質，但堅決反對任何違反市場規律的強制作法。政府應以「獎勵代替限制」，並透過金融政策放寬對首購族與剛性需求的支持，而非讓住宅法規成為扼殺產業活力的枷鎖。唯有讓開發端有合理的生存空間，危老重建與都更才能真正動起來，實現真正的居住正義。