都更容獎加碼須蓋社宅…公益回饋成關鍵 青年優惠宅鎖定真首購
行政院長卓榮泰在最新施政報告中指出，未來將加速推動以住戶為主體的都市更新，賴政府也釋出都市更新新方向，並放寬容積獎勵1.5倍的上限，翻轉過去逐項條件疊加的計算方式，若開發案願意捐贈社會住宅、青年宅或婚育宅，容積獎勵可加碼50%，讓都市更新所創造的開發利益，優先導入青年與育兒族群的居住支持。
新政策最大容積並非無條件給予，而是必須與青年住宅與婚育住宅供給機制相互連動。這次政策調整也不是單純擴大開發利益，而是設定明確前提，新增容積須興建或捐贈社會住宅、青年宅或婚育宅，最高可再加碼50%容積獎勵，將開發利益與住宅公益結合並回饋社會加速都市更新進度。
內政部國土管理署表示，容積本質具有公共性，這次政策方向在於透過制度設計，讓都市更新不再只是市場機制，而是兼具公共價值的住宅政策工具；未來也將同步修法並整合審議流程，加速都更推動，同時確保都市機能與公共設施容量不受影響。
學者指出，該政策設計初衷，著重在公共性與社會性替代市場機制。容積獎勵適度放寬，有助提升都更戶參與意願，分回坪數可望增加，但仍須視基地條件、區域房價及容積率高低而定；關鍵在於，這波政策強調「公益回饋」，更進一步朝向都更轉型方向為重點，淡化外界對其為炒房工具的質疑。
值得注意的是，這波政策強調「容積公共化」與「開發利益回流社會」，試圖讓都市更新從市場開發工具，轉型為國家住宅政策的重要一環。學者建議，後續仍須將都市計畫通盤納入政策整體設計，結合交通、人口、綠地與環境承載量等條件，確保區域均衡發展與居住品質同步提升。在高房價壓力持續的背景下，如何讓都更兼顧開發效率與社會公平，將是政策成敗關鍵。
該政策的另一項重點在於，公辦都更跨街廓規劃，社宅不混居。在執行面上，未來社會住宅將朝大面積跨街廓公辦都更方向規畫，公設獨立管理、以不混居為原則，地下室可連通共構，滿足全年齡層居住需求，同時建議由國有地優先釋出辦理公辦都更，由出資者或實施者負擔一定比例社會住宅興建責任，並簡化審議流程、明確容積獎勵標準，降低市場炒作預期。
此外，重畫區部分抵費地也可納入社會住宅用途，擴大公益住宅供給來源。專家指出，在公益回饋制度明確化下，原地主權益仍可獲得合理保障，例如分配價值若為1500萬元，選配1400萬元住宅，剩餘價值可退還，權益結構清楚透明，有助提升參與都更意願。
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