水源整宅將重建 信義房屋專家談受惠商圈

位於中正區的水源二、三期整宅都更日前正式通過審議，預計2026年完成都更計畫與權利變換，最快在2031年完成重建。此案因產權複雜、建物老舊住戶多達460戶，商議至少20年，是北市公辦都更案中私有產權規模最大的社區。信義房屋在地專家表示，水源整宅範圍廣、建物老舊、偏暗，重建後不僅有助水源路一帶都市景觀升級，也將能為在地增加新選擇，吸納周遭商圈外溢族群。

水源二、三期整宅位於水源快速道路旁，共有10棟建物，為早期市府為安置因公共工程被拆遷的住戶及違建戶設立的國宅，當年因考量居民負擔，每戶室內只有8-13坪，建築屋齡將屆60年，屋況相當不佳。

信義房屋台大店專案經理樂安杰表示，水源整宅因歷史因素住戶素質參差不齊，環境與周邊商圈大相逕庭，加上近年屋況越發不佳，不太受自住客青睞，購屋族群大多為持有一戶以上房產的投資客，以置產為主。

此次都更案街廓完整、基地面積超過3000坪，是公館、師大一帶少見的大面積建案，樂安杰認為整宅擁有河堤景觀，並且鄰近師大、公館兩個精華商圈，地段不錯，此次改建不只對原住戶有利，亦將改變水源路一帶的城市面貌，且新案規劃有社福機構，預計也能帶來一些就業機會。

樂安杰進一步表示，整宅生活機能仰賴最近的師大商圈，此為台北市傳統精華地區；相較於整宅周圍的環境，師大商圈交通便利、鬧中取靜，有台師大、台大座落，範圍囊括知名的師大夜市、以及充滿藝文氣息、特色小店與咖啡廳遍布的溫州街，人文風情濃厚；學區有中正及金華國中，近年還加入了指名度高的龍門國中，商圈居民多為與台大或師大相關、有地緣性的族群，如台大教授、畢業生等，因入手門檻較高，購屋族有一定經濟實力，素質也較一致。

物件類型中古公寓、華廈兼具，屋齡偏高，公寓約40年、大樓亦有30年以上，近年因有都更效益，陸續有新成屋釋出。價格部分，新成屋這幾年實價登錄已破150萬，小坪數1至2房產品總價約在2500萬到4500萬，3房以上總價則在6000萬左右，但新屋數量不多，詢問度很高；同時因學區佳，有設籍效應，加上總價相對較低，故套房也是商圈內熱門產品。

其餘產品以羅斯福路為例，目前中古公寓屋單價大概80萬左右，格局為正三房、四房，坪數至少25坪以上，總價約落在2500萬左右；中古電梯產品單價則在90萬至100萬之間，權狀30到40坪，總價在3500萬左右。

樂安杰表示，水源路房價相對周遭商圈較低，靠近師大商圈的汀洲路三段不論新案或中古華廈皆已破百；但目前同在水源路上、多年前由一期改建成功的首都帝景，依樓層、景觀價位有所不同，最新的行情約在90至95萬左右，就價格面而言還是有一定的吸引力。此外，就房市面來看，新成屋的價錢可以帶動中古屋的房價，對周邊的舊公寓亦有些拉抬的效果，同時也能吸引一些原先屬意公館的族群願意到水源路來找房。