只靠容積獎勵做都更 蔡漢霖：城市規劃失衡、公共性不足問題來了

中華民國不動產協進會24日舉行國卓論壇，探討在高齡化、老屋比例攀升與營建成本高漲的多重壓力下，台灣都市更新與住宅建設政策正面臨關鍵轉型期。

臺北市都市更新學會理事長蔡漢霖指出，現行都更與危老政策雖以速度為導向，卻逐漸暴露基地破碎、公共性不足與城市整體規劃失衡等問題，亟需從「制度面」進行調整。

蔡漢霖強調，都市更新不能僅依賴容積獎勵刺激市場，否則容易演變為個案開發，無法回應居住安全、社區重建與城市治理的長期需求。他呼籲，未來都更政策應重視「整合尺度、公共設施回饋與社區參與」，才能讓更新成果真正回到城市與居民身上。

針對民間參與公辦都更的契機，國家住宅及都市更新中心董事長花敬群指出，公辦都更的核心在於公部門承擔整合與前期風險，為民間創造可預期的投資環境。

花敬群表示，當前民間最在意的並非是否參與，而是「制度是否透明、流程是否穩定」。政府若能有效整合產權、協調住戶，將可大幅降低民間開發的不確定性。

在住宅建設實務層面，建築師戴育澤則從成本結構切入，點出當前住宅開發最大的挑戰已不在土地，而是設計、施工與營運全生命周期的成本失控。

戴育澤指出，過度複雜的設計、頻繁變更與法規解讀不一致，往往推升建造成本，最終轉嫁到購屋者身上。

戴育澤認為，「成本控制」不等於「犧牲品質」，而是必須在規劃初期即導入標準化設計、模組化施工與跨專業整合，減少重工與浪費。他呼籲，政策端在都更與社宅推動上，應提供更明確的設計指引與審查一致性，讓專業回到專業，才能真正降低整體住宅成本。

三位專家一致認為，台灣都市更新與住宅政策已走到必須兼顧公共性、市場機制與成本理性的關鍵時刻，未來制度改革成敗，將深刻影響城市更新的速度、品質與居住正義的實現。