台鐵安東街3,638坪都更案 2026年首季招商、投資上看170億

台鐵公司資產開發處長劉睿紘24日表示，為提升土地利用效益，位於台北市中心的安東街土地開發案，基地面積約3,638坪，預計於2026年3月底啟動都市更新招商。該案最大優勢在於產權單一，整筆土地皆為台鐵所有，現行都市計畫使用分區為第三種住宅區及第二種商業區（特），未來預計，建設公司整體投資金額初估可達170億元，整體開發期程約7至8年以上，若流程順利，最快可於2034年完工。

劉睿紘指出，該案已於今年10月20日通過台鐵董事會審議，同意採都市更新權利變換方式對外徵求實施者，目前依公司設置條例報請交通部核定，待核定完成後，預計於2026年第1季公告招商。

安東街基地位於台北市核心區，是市中心罕見、約1.2公頃的大面積完整土地。基地原為台鐵宿舍區，過去設有中崙車站，車站廢站後宿舍拆除，現短期作為停車場使用，無須再進行拆除工程，可直接進入開發階段。

劉睿紘說明，基地總面積約3,638坪，其中約3,363坪為住宅區，主要臨八德路，另有約275坪為商業區。在台北市中心，已極少見如此規模、完整且單一產權的開發基地。

針對市場關注是否涉及高價住宅推案，劉睿紘強調，台鐵屬國營事業，不會對外宣稱推豪宅或炒作房價，但因投資金額龐大，得標者勢必為具規模的建商。鄰近區域已有建案單價每坪超過150萬元。本案非地上權或促參BOT模式，而是以都市更新權利變換方式辦理，依實務分配，建商約分回三分之一，台鐵分回約三分之二樓地板面積與產權。台鐵未來分回的住宅及商業空間將全數出租，不對外出售，以確保長期穩定收益。

初步估算，僅住宅出租部分，台鐵每年租金收益可望超過2億元，若加計商業空間，整體長期收益仍有上修空間，實際金額將視未來市場租金水準而定。劉睿紘並以雙子星案為例指出，早年估算年租金約10億元，隨市場成長，目前推估已超過12億元，顯示長期資產開發對台鐵財務具正面效益。

在建築條件方面，基地法定建蔽率45%、容積率225%，若採都市更新方式推動，可再取得50%容積獎勵，整體可開發量體為原容積1.5倍，且無高度限制，有利高密度、立體化開發。

劉睿紘表示，考量案規模龐大，將提供約5個月等標期，供投資人籌組國際級建築師及專業團隊提出規劃。若於3月底公告招商，預估8至9月截止投標，隨後進行評選，並於評選後進行約2至3個月議約，整體流程推估至明年底確定得標廠商。

建設公司整體投資金額初估可達170億元，台鐵不需負擔開發成本，僅以土地參與開發。整體開發期程約7至8年以上，若流程順利，最快可於2034年完工。

此外，基地東側臨安東街，鄰近一排民宅，台鐵將於招商文件中開放建商自行評估整合周邊私有地的可能性，但不強制要求。初步盤點，中段可整合私有地不到20位地主，多為低樓層建築，相對具可行性；東北角及東南角為高樓型住宅，整合難度高。台鐵將給予建商約2年整合時間，若順利完成，開發期程可能再延長約2年，但有助提升整體基地完整性。