智慧經營／愛山林建設暨甲山林機構董事長祝文宇 現金為王 等買便宜土地

面對房市超過一年的低迷買氣，愛山林建設（2540）暨甲山林機構董事長祝文宇表示，現在代銷案就是挑會獲利的才接案，自建案則是將快完工的建案順利交屋，回收資金，採「現金為王」、把資金準備好，等待時機入手便宜土地。

危機入市 低接時點到了

政府啟動第七波信用管制，加上央行緊盯銀行資金過度集中在不動產，讓去年第4季至今、超過一年房市的買氣萎靡不振，尤其是預售市場，買氣明顯兩極化發展；祝文宇指出，政府政策對房地產管得愈緊，對資金相對充裕的中大建商愈有利，對口袋相對淺的中小型建商反而壓力愈大。

不過，祝文宇分析，不管是大中小型建商，除了須面對市場買氣不振的銷售問題，還面臨另一道難關，就是「如何順利交屋」。因此，建商在經營上不能只考慮房子賣不賣掉，因為房子就算賣得掉，若交不了屋也沒用，因此如何讓已賣掉的房子「交得了屋」才是重點。

他指出，對集團來說，不太擔心已售建案的交屋問題，原因有二。第一，相對當前房價，當初購屋者的入手價都是便宜入手。第二，公司挑選的建案都是位於「供不應求」的區域，明年集團有十多個預售案，包括「圓山帝寶」、「新竹帝寶」系列案等，都能順利交屋。

除了自建案將交屋外，祝文宇表示，2026年集團也有不少大案將推出，地點包括A7、泰山及中和，新竹也可能有系列案持續推出。

祝文宇指出，現在房市買氣不好，台股已經來到高檔，但大家仍敢買股票、不敢買房子，以他在房地產逾40年的經驗來說，這是不錯的入手時機，在集團第一線的銷況也看到，現在高端客很多都在買商辦，因為對他們來說，如果利率2.5%至3%，買辦公室或店面未來具有不錯的增值空間。

集團推案 鎖定三大關鍵

祝文宇表示，對開發商來說，關鍵是「自己的產品能不能賣，如果能賣，建案買氣與市場波動沒有太大關係」。

他分析，由於家庭型態的轉變、消費者的預算，以及政府房市政策的影響，現在集團推案會鎖定三大關鍵要素，包括需符合房貸八成、總價帶、建案讓利等策略上，只要符合這三大條件，前端建案銷售、後端完工後交屋都不是問題，目前集團自建案都符合這些條件，因此即使明年將有不少預售案完工，都能順利交屋、回收現金。

祝文宇指出，在經營上，建築業就是資本密集的行業，要有資金才能長久經營下去，因此不管是對愛山林建設或是甲山林機構來說，當前時機就是「現金為王」，自建案目標是順利交屋、回收現金，代銷案則挑有獲利的預售案才接。

祝文宇說，現在建商就是把資金準備好，為接下來的市場蓄積好能量；集團經營重點也放在資金投入相對較少的公辦都更案上；他強調，不論是土地或是現金流，每家建商必須有足夠的土地庫存量以及充裕的資金，才有實力面對未來的挑戰。

祝文宇表示，很多消費者都問，房市到谷底了嗎？還是谷底已過？他的看法是看「供需」；對建商來說，就是看建案的位置在哪裡，有沒有符合供需原則。

對買賣雙方來說，同樣的邏輯，要買或賣的房子是位於「供不應求」、還是「供過於求」的地區；對於明年房市，他認為「有需求的地方會率先解凍」，北部地區沒問題。