遲未補件 新北最後三案工業宅變更案全被駁回

都會區房價燙手，價格相對低廉的「工業住宅」成購屋族替代選項，卻遊走灰色地帶。新北早年列管108件疑似工業住宅案，有19案送件變更住宅區，歷經16年整合與審議，僅泰山「長群金璽御品」一案成功，仍在市都委會審議的中和「元氣大鎮」、樹林「泉世界」、淡水「南加州」最後3案，近日被都委會以「逾期未補正資料」為由駁回，若要再變更，須重新送審。

專家指出，已售出的工業宅想變更住宅區，常卡在都市計畫法規定37%公益回饋，住戶間整合困難，要改變現狀，除非政府推動大規模都市計畫通盤檢討，否則住戶只能自求多福別被檢舉。新北城鄉局長黃國峰表示，若有公安疑慮，市府一定強化稽查，以符合使用分區規定。

早年建築法規不嚴謹，乙種工業區建物可設置獨立廁所衛浴，部分建商鑽漏洞，名為建造「一般事務所」及「自由職業事務所」，實際當住宅使用，價格較住宅區便宜1至2成，具吸引力。

新北市升格前，對2008年至2011年間在工業區申請建照、隔間疑似供住宅使用案，共列管108案約1.2萬戶，當時市府祭出要取得使照須繳交保證金等方式防堵，並透過專案輔導變更住宅區，最後僅19案送件變更，16年過去，僅泰山「長群金璽御品」一案因為還沒賣出，所有權在建商手上，透過回饋公設用地與代金方式，順利變更成功。另有一件新莊案仍在內政部審查。

在市都委會審議的中和元氣大鎮、樹林泉世界、淡水南加州3案，日前被都委會依久未依規補正資料，不符續審要件駁回。

城鄉局科長許仁成說，上述案件因申請人對捐贈公共設施用地、土地所有權人同意變更比率及協議書等，經多次催討未提送補充資料，不符續審要件駁回。

為防堵工業住宅亂象，市府近年採取「源頭管制」策略，城鄉局訂定甲、乙種工業區相關使用審查要點，工務局在建築執照核發階段嚴格把關，從規畫端杜絕違規使用可能性。城鄉局統計，新北取締工業區違規使用，2023年裁處48件、2024年58件，今年累計至今裁處41件。

另，北市現有2436戶工業宅，北市都發局表示，為避免建物違規做住宅使用，在都審、建照審查、預售施工及建物使用管理等，訂有管制及稽查措施；都發局若接獲檢舉，確認違規做住宅使用，會依都市計畫法規定查處。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨直言，工業住宅處境如同違章建築般，是制度長期失衡下的產物，難用單一政策或個案一次解決，地方政府不可能冒圖利風險任意通過，只能交給時間慢慢消化。

「消費者不可能不知道」徐佳馨說，工業用地依法僅能作為廠房、辦公室使用，實務上卻以「類住宅」、「家的感覺」包裝，交屋後透過二次施工改成居住空間，消費者在明知風險下，以較低價格換取居住空間。

工業住宅通常比周邊合法住宅低1至2成，面臨貸款條件較差、轉手性低等問題，工業區管制較住宅區寬鬆，周邊可能混雜工廠、噪音與汙染。

徐佳馨說，像元氣大鎮這類動輒上千戶大型社區是既成事實，政府難強行翻轉，只能避免問題擴大，應該從「源頭」下手，不再核發有模糊空間的建照，並檢討都市結構，若部分工業區已失去產業功能，是否透過通盤檢討調整土地使用，才是誠實面對問題的態度。