企業生日快樂／聖得福天時地利人和 創造多贏

聖得福建設積極拓展都更版圖，目前在手案量逾40件，主要以台北市捷運沿線為主，尤其聚焦在內湖、大直、士林、中山、大同等一帶，聖得福建設執行長洪正雄表示，未來五年預估可分回銷售額每年均超過百億元，為重要的成長動能，以下為專訪紀要：

問：雙北市老舊屋齡眾多，政府積極推動都更改建，怎麼看未來五至十年都更改建市場商機與發展？

答：台北市屋齡超過30年的老屋占比達七成以上，符合都更重建條件的老屋達60多萬棟，推估都更市場有兆元商機，且許多老屋都有結構安全問題，尤其是民國70年代至80年代建照的房子，許多都有海砂屋的問題，容易造成倒塌風險，且在地震頻繁的台灣，危險性更為顯著。

有鑑於此，許多居民對改建都有迫切的需求，加上台北市新案少，對新房屋的需求度高，甚至可以說是供不應求，近年在政府積極推動都市更新下，公辦都更、自辦都更等皆如火如荼發展，許多都更完成的住戶，都受益於都更，不僅可以住在安全、舒適的住宅，房屋價值也提高，因此住戶都會分享都更的經驗給親友，聖得福抓準趨勢，在手案量也愈來愈多，不少都是地主的朋友主動前來談重建。

另一方面，近年家庭結構的改變，許多年輕人獨立成家，即使家人住在同一個社區，也有各自的隱私空間，都成為未來房市的主流。

問：聖得福為業界少數專做都更的建商，如何快速有效整合個案，公司的核心競爭優勢為何？

答：都更能夠成功不外乎「天時地利人和」，因為很清楚了解多數地主心態都是希望能夠都更改建，但許多地主擔心早簽約會不會吃虧，因此公司秉持「公開、公平、公正」三大原則，以獲取地主信任，更讓都更可以有效率的快速成案。

首先，每次都更都會舉辦公開聯合簽約會，請大家一起出來簽約，同時會在合約上保證若有其他在相同條件下的地主能取得更好的條件，公司願意提供賠償。

再來，許多開發商會透過整合公司或中人去與地主協商，但公司不透過中人整合，可將要給中人的佣金回饋給地主。

第三，公司的都更案量非常大，可取得相當有優勢的價格，較不用擔心受缺工缺料影響，且公司專注完美重視信譽，領先業界提出15年防水保固。

另外，都更審查過程中也常會遇到許多預料之外的困難，每一次的難題都是一種學習，相對於其他案量小缺乏經驗的公司，聖得福因經驗豐富，可以協助讓案子審查更快速順利。

在營造方面，公司優勢在於關係企業聖陸營造成立超過35年，主要營業項目為地下室連續壁之基礎工程，可謂是連續壁專家，像是政府規定連續壁的壁體80公分，但公司主動再加10公分，做到90公分，以當初大直發生建案工地坍塌，造成周邊鄰損事件後，公司位在附近的建案「躍大直」停工三個月查檢，結果數據觀測系統沒有變化，等於完全沒有受損。

問：房市面臨多重打炒房，在景氣趨緩情況下，公司的應對策略、風險控管？

答：目前布局策略以台北市為主，且多數都更合建案都在捷運沿線，可以說有捷運的地方就有聖得福，加上公司不購地自建，而是專注都更重建，因此融資壓力會比購地自建的建商小，另外，產品規劃上對公司可分回的產品不會規劃太大坪數，是以中小型坪數但可合併為原則規劃，因此進可攻退可守，可以滿足總價及不同房型的需求，在銷售上會比較沒有太大壓力。

問：相較購地開發，都更模式的優勢、挑戰、最大困難點在哪裡？

答：都更開發需要跟各式各樣不同的人接觸，每個人有會有自己的想法，都希望能從建商這邊獲得最大利益，因此早期常會有釘子戶，讓建商很難推動都更．但近年來都更法規修正益臻完備，政府也有清楚明確的強制拆除機制，可以讓少數人綁架多數人的情況不再發生，公權力的執行讓都更出現曙光，也促進城市積極改變。