新版危老條例擬排除飯店、商辦鄉林賴正鎰：成本增加恐影響重建意願

危老重建與都市更新熱度持續升高，台北市都更報核案件年增逾四成居全國之冠，老舊飯店與商旅紛紛加入改建行列，不過，「危老條例」即將於2027年5月底屆期，內政部正著手研擬修正草案，朝限制「重建前住宅使用比例需達三分之二以上」，以申請住宅危老為主，未來學校、商辦和飯店將排除。

商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰22日表示，老舊飯店若只能以都更方式重建，時程拖長、成本增加，恐影響業者更新意願。

根據內政部統計，截至今年八月底，台北市累積核准危老案已達1,025件，約占六都總數的28%，其中有十幾件是老飯店搭危老改建，主要位於中山北路、南京東路與松江路等中山、松山、中正的精華軸線，土地價值極高。

賴正鎰22日指出，許多早期飯店位於交通便利、商業機能成熟的地段，老飯店資產改建不僅釋放黃金地段土地價值，更為台北都市更新注入新活力，透過都更導入複合式商辦、住宅與酒店式公寓，不僅提升土地利用效益，更能重塑城市天際線，帶動整體經濟循環，一旦改建完成，勢必帶動區域房價與商圈再起。

台北市都發局都市更新處統計，北市在全國占比近三成，是危老與都更的雙主戰場，截至2024年底台北市都更案累計報核已達3,050件，其中2024年報核案274件，比2023年的192件，年增42.7%，持續創高。另據內政部資料，截至2024年8月底，六都累積有4,020件危老案提出申請，已核准3,709件，累積核准危老案已達1,025件，約占六都總數的28% 。

北市危老、都更雙軌推進，居全國之冠，顯示市場活絡。其中也包含神旺大飯店、六福客棧、台北馥敦南京館、洛碁大飯店花華分館、台北國賓大飯店、西華飯店及最新加入的慶泰大飯店等14個老飯店重建案。

鄉林不動產研究室指出，北市中心土地開發飽和、老舊建築林立，許多飯店業者選擇搭上都更列車，轉型為住宅或商辦開發。例如台北馥敦南京館進度最快，規劃飯店與住宅各一棟，住宅預售價每坪揭露價高達156.6萬元，創下區域新高。

賴正鎰分析，新冠疫情之後旅宿市場結構改變，加上地價、水電費、人力等營運成本攀升，服務業缺人工，加上疫情之後觀光旅遊業平淡許多，來台觀光客也沒有特別復甦跡象，許多老字號飯店只好選擇透過危老或都更重建，退出旅宿市場、轉型為住宅或辦公大樓，讓舊市區迎來新一波城市風貌翻轉，成為老飯店資產轉型的改建熱區。

他舉例，台北國賓大飯店與建商合作改建為「商辦＋頂級飯店」複合式大樓，住宅部分開賣即完銷，周邊房價已站穩每坪200萬元以上，預計2026年完工後將成為新地標；忠孝東路四段的神旺大飯店則是要興建地上27層、地下6層的綜合商辦與商場大樓，規劃五星級飯店與辦公空間並行；兄弟大飯店、西華飯店、洛碁中華館、天成集團新案與西門町多家小型旅宿聯合危老案也相繼啟動，開創飯店資產重生新藍海。

內政部實價登錄資料顯示，中山北路與林森北路沿線近三年危老案密集啟動後，周邊老屋價格上漲約二至三成，以林森北路屋齡43年的「琥珀名廈」為例，2022年平均成交單價約57.3萬元，今年平均每坪成交單價來到70.4萬元，漲幅22.8%；而中山北路一段屋齡47年的「親親大廈」，近三年二房產品每坪成交單價也由52.8萬元來到68.2萬元、漲幅31.6%，顯示市場對區域再發展的信心。

鄉林不動產研究室分析，飯店改建帶來的更新效應，也同步吸引零售、餐飲與辦公品牌回流，形成「老城新生」的連鎖效應。

賴正鎰指出，政府近年推動的「危老三箭」政策—容積獎勵延長、審查程序簡化與整合補助擴大，確實加速了更新進程。北市平均審查時間已由過去一年縮短至三到五個月，若能導入線上審查與一站式協作機制，或許行政效率可再提升二成以上。

針對新版《危老條例》修正草案，以危老是居住安全法，避免商用不動產爭奪住宅重建資源，規劃「2限制、1新增」，回歸住宅為主要適用對象，未來恐再無飯店、商辦及學校的危老重建案。

賴正鎰認為，老舊飯店、商辦的產權單一，本來走危老就是最有效率，如果限制只能循都更管道，那成本就會大幅提高、時程更拉出近一倍，相關業者和建商的意願都會大打折扣，也進而影響危老的總體成果。

他強調，目前中央與地方應針對老舊商旅、飯店及中小型基地，建立更靈活的容積獎勵制度，並提供融資誘因，讓民間投資意願更積極，都市更新不只是房價議題，更關乎城市競爭力與居民生活品質，讓老建築重生、讓城市煥新，這是政府、企業與民眾共同的責任。