台北「百年老宅」賣破8千萬！房市新屋冷、老屋熱 買家圖的是什麼？

央行信用管制壓抑房市，預售屋市場首當其衝。今年上半年全台解約件數飆破1300件，看似「解約潮」隱現，官方則澄清僅占1.1%，多數為投資客抽身，並非首購族繳不出貸款。就在新屋買氣轉冷之際，老屋市場卻逆勢升溫——台北內湖一棟109年「百歲老宅」竟以8500萬元成交，刷新紀錄，成為建商眼中的黃金地，這其中有何玄機？而房市真的呈現「新屋冷、老屋熱」嗎？

去年央行祭出第七波選擇性信用管制後，市場風聲鶴唳，「預售屋是不是沒人要了」成了熱門話題。實價登錄顯示，今年上半年全台預售屋解約件數達1339件，等於去年全年的七成，且連續四個月單月都突破200件。其中，台中市最慘烈，平均每月38件，桃園、高雄也都超過30件，幾乎每天都有解約案例。

看起來驚心動魄，但內政部澄清，整體解約比例僅約1.1%，仍在可控範圍。進一步拆解數據發現，解約者近四成買過兩戶以上，顯示多數並非首購族「繳不出來」，而是投資客因資金壓力或市場修正選擇抽身。

換句話說，外界流傳的「解約潮、房仲倒閉潮」並未真實上演，房市並非一夕崩塌。

百年老宅賣8500萬，建商眼裡是「黃金地」

當新屋買氣退燒，台北市卻上演另一場房市劇碼。內湖區康寧路一段一棟屋齡高達109年的透天厝，竟以8500萬元成交，這間「百歲人瑞老屋」本體僅20坪，外表看似破舊，但建商不藏私，備註寫明「具改建效益」，等於直接揭曉買方鎖定的是123坪土地。

顯然，就是在等危老重建或是都市更新，累積未來推案的潛力。

這起交易在實價登錄中，刷新台北市超過60年老屋的最高總價紀錄，也成為內湖唯一一筆百年屋齡的成交案例。雖然位於巷弄底端，但五分鐘就能到捷運站，加上山景優勢，若重建後推出新案，每坪單價上看九字頭。

原本看似「古董級」的建物，竟搖身一變成了黃金資產，寫下台北市老屋市場的傳奇篇章。

老屋交易熱，每天都有「老厝」換主人

不只百年老宅，台北市整體的老屋交易，也在近年悄悄加溫。統計去年全市成交將近500棟屋齡25年以上的透天厝，每天平均都有1.3棟老屋易手，創下三年連漲的紀錄，市區內屋齡30年以上住宅的成交量，更是新屋的五倍。

專家分析，這股熱潮至少有三個推手。第一，政策推動。 危老與都更搭配容積獎勵，讓老屋不再只是「破房子」，而是未來可以換算成樓板數字的籌碼；第二，產權單純。 全棟透天沒有複雜的住戶整合，開發商可以少掉拉鋸談判的時間成本。等待期間，房子還能出租收租金，讓資金流更有彈性；最後則是資產傳承。許多屋主因家族成員更替，選擇將老宅出售，讓市場釋出量增加。

換句話說，台北的老屋，早已不是過去「嫌舊、嫌破」的代名詞，而是建商與高資產族眼中的「都市寶藏」。

新屋冷、中古屋熱，首購族愛「買得起、住得下」

相關統計也揭示另一個對比：新屋乏人問津，老屋成為主角。近一年，台北市屋齡30年以上的住宅，占整體成交量55%，遠遠超越新成屋。除內湖與南港外，其餘行政區幾乎都是老屋主導，大安與松山更是「老屋王國」，交易占比高達七成。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，對自住與首購族而言，中古屋的魅力在於「買得起、空間大」，新成屋價格動輒破天花板，坪數又小，反觀市中心的中古屋，雖然屋齡偏高，但地段成熟、坪效實在，還能自行調整格局，符合實用需求。

隨著台北市積極推動「都更八箭」政策，建商在精華區如大安的投資與參與熱度不減，老屋因具備都更潛力，不僅保值，更有增值空間，成為市場上仍炙手可熱的產品。

當然，也有區域呈現不同走勢。大同區因西區門戶計畫與都更案推動，新屋供給穩定，吸引不少換屋族與在地首購客進場，新屋交易占比突破三成，是北市少數「新屋人氣王」。這也顯示，房市並非一面倒，而是因區域條件出現分化。

不受三項貸款限制，危老案件續增溫

內政部營建署最新資料顯示，自2017年修法上路至今年上半年為止，全台累計危老核准案件已來到4379件，其中台北市於今年四月正式破千，至上半年為止，累計1011件，居各縣市之冠。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，危老重建是近年政府大力推動的重大政策，所以許多打炒房政策都對危老開綠燈，主要有三大豁免。

首先是不動產放款天條的銀行法72-2排除危老授信，銀行放款額度不受水位限制；再者，危老重建融資貸款也不在央行的信用管制中；加上業者買老屋來重建，並非純購地貸款，不必受18個月內開工限制，因此對業者而言，投入危老重建不論在資金調度還是開發時程方面，都有更大的彈性，使危老重建即便遭遇打炒房，發展腳步仍算平穩，不少建商也逐漸轉攻都更危老市場。

張旭嵐進一步指出，雖然危老重建的貸款限制少，但危老、都更的放款為中長期放款，資金回收的速度慢，因此隨著都更、危老放款在建築貸款中的占比節節攀升，中長期的市場風險仍需留意，所以相關授信依然會納入「不動產放款集中度」的計算。

老屋卻異軍突起，從百年老宅高價成交，到中古透天日成交量持續攀升，背後都指向一個現象，就是「土地稀缺」，讓老屋成為未來開發的「黃金門票」。

對一般消費者而言，買房不再只是「新比舊好」，而是要在「價格、地段、未來性」三者間取得平衡。老屋或許外表滄桑，但在都更與容積獎勵加持下，反而成了資產市場的新亮點。

（本文出自2025.08.25《遠見》網站，未經同意禁止轉載。）