預售解約潮2／預售解約困局 房市專家建議「非投機性讓渡」應適度鬆綁

「如果交屋時少了幾百萬，臨時無法補齊自備款怎麼辦？」預售解約潮擴大，有民眾擔心貸款不足，忍痛低價拋售卻遭建商拒絕。不動產法律專家、消基會委員靳邦忠博士呼籲，應修法鬆綁部分非投機性讓渡限制，讓自救者得以脫困。

政府近年祭出「平均地權條例」第47條，預售屋未完成第一次移轉登記前不得任意轉售，原意在打炒房、控房價，但當前市況急轉直下，利率高漲、房價走跌，卻讓手中持有預售屋、卻無力繼續履約的消費者陷入死胡同。

靳邦忠指出，目前多數預售屋合約規定，若消費者無法如期交屋選擇解約，建商可收取最高15%的違約金，並保有原屋重新銷售權利。消費者無法自行降價轉售脫身，僅能被動接受建商回收，損失全由消費者承擔，形成明顯不對等條件。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說明，目前預售屋違約金最高15％，不過賣方只能沒收已繳款項，並不能要求買方補足15％。因此若前期屬於低首付，已付款項少，通常解約成本略低。

靳邦忠建議，應盡快研擬修法，在市場下行、金融緊縮或買方遭遇如失業、貸款不足、重大變故等時，開放「非投機性轉售」作為法定除外條款，容許消費者在經主管機關審核後合法讓渡。但同時，還得設置明確審核標準，以免違規濫用。這樣既可避免消費者鉅額違約損失，也不至於鬆綁成為投機漏洞。

「消費者要認賠殺出，應能自由買賣！」靳邦忠認為，得設立減價轉售的標準，由主管機關設定合理降價標準，例如：違約金最高15%，若轉讓價格下降8%左右即可合法轉售，有一定的減價比例出場，才能給社會大眾交代。

消基會也建議，主管機關應建立預售屋履約保證的公開資訊平台，所有建案應強制揭露其保障機制、金融機構名稱、查核紀錄等，供消費者查詢與比較。此外，設立專責法律援助窗口，協助消費者解約與求償。政府應主動編撰「購屋風險手冊」，並與房仲業者、公協會合作，於購屋前提供消費者風險說明及教育課程，提升其對契約條款、貸款限制、履約制度等重點的認知與警覺。