限貸令發酵、九大風暴將起 李同榮：兩類人淪為「慘」業

房市趨勢專家李同榮表示，央行第七波限貸令已執行了三個季度，雖然使得房價在高檔降溫，交易量也不正常地急凍，但政策不但沒教訓到投資客，卻教訓到政策頒布前已購戶，「化療式」且「溯及既往」的限貸打房，實在是值得檢討的政策。

李同榮驚嘆，限貸政策傷及無辜，預言房市將出現「九大慘狀，風暴將起」，下半年面臨大量的交屋潮，預售已購屋民眾面臨貸款成數不足，違約、斷頭、糾紛風暴將會導致市場亂象叢生。

李同榮指出，房產政策若不從供需核心問題提出治本解決方案，全世界各先進國家的打房政策沒有真正成功的案例，只有短期止痛，卻帶來市場長期受傷。

他分析，央行自以為是的第七波「化療式」打房限貸令，不但溯及已購戶，更傷害到無辜的自住客，下半年面臨大量交屋潮，限貸令真正的後遺症已陸續發酵，認為市場將會呈現九大慘狀發生。

第一、「溯及既往」限貸已傷及無辜：溯及既往就是在政策頒布前的已購戶，尤其預售屋市場的購屋民眾必須受第七波限貸的約束，貸款無門，等同「化療式」的打房限貸，下半年大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。

第二、「政府高價定義」是亂象來源之一：政府對高價與豪宅定義完全脫離市場現況，房價越來越高，高價定義門檻卻越訂越低，在台北市的民眾要買一間新房50坪，就會被定義為6千萬元高價與7千萬元豪宅，貸款只能三成，連首購換屋族都遭殃。

第三、限貸受傷第一排是無辜民眾：限貸受傷影響最大的是自住客與首購族以及換屋族，貸款難度提高，購屋門檻變高，需自備款增加，反而更難入市，而換屋市場更是交易冷清，等同政府間接壓制人民換屋的需求。

第四、政策偏頗，官逼民反：部分建商與代銷被迫採取「轉彎」手法規避：假借「法人名義」規避自然人限貸成數，改成「一戶多戶合購」契約，亂象叢生。

第五、高房價結構失真，造成搶購低房價風潮：高價門檻過低，搗亂市場秩序，投資自住都轉向低總價市場，導致坪數小產品，地區房價炒高，首購宅成本墊高，投機越猖獗，購屋更困難，嚴重扭曲市場。

第六、房市交易產生不正常現象：為避開限貸規定，人頭購屋盛行，平轉、短期轉售案件增加，形成市場價格虛高，甚至助長投機氛圍。

第七、金融業務扭曲與放款風險隱憂：銀行為搶市占採用變通放貸方案，實際房貸成數被掩蓋，部分貸款人在資金不足或景氣反轉時，恐面臨還款困難，形成銀行呆帳風險。

第八、建商資金斷鏈，爛尾樓風險增加：目前大小建商面臨限貸資金斷鏈問題嚴重，各地已有零星爛尾樓出現，一旦數量持續增加，下半年發生骨牌效應的風險就會增大。

第九、交易量急凍，房仲產業變「慘」業：依賴市場交易量為生的房仲業，在上半年房市交易量急縮26.7%情況下，大量轉業潮與失業潮，甚至已到了頂店潮，下半年若交易量不回升，就會進入倒店潮。

李同榮建言，朝令不對，夕改何妨，政府應針對房產政策長期供需失衡核心問題著手，提出長治久安的治本政策，包括強化交通建設擴大都會、廣建社宅、健全租賃市場杜絕租賃黑市、首購青年儲蓄補助基金、革新陳舊的稅制、推動都市再生……等政策。

李同榮指出，房市是民生問題，千萬不要淪為政治問題，央行針對民眾貸款無門與業者資金斷鏈問題，提早提出選擇性鬆綁措施，已購戶不應溯及既往。

李同榮強調，尤其是政府對高價與豪宅的定義已偏離市場甚遠，應適時將各地「高價與豪宅」重新定義，因應自住客與換屋客的實質需求，以防上述九大風暴持續擴大。