為何實價看不出下跌？專家揭「虛胖」真相 這兩縣市最嚴重

房市急凍、今年以來讓利、降價聲浪不斷，不過，根據最新清華安富房價指數顯示，2025年5月全國房價指數為211.58，年增率約3%，房價漲幅雖趨緩，但較去年同期仍呈上漲。

好時價分析，房價看似仍漲，實際上部分新推個案，建商以「含裝潢」、「贈家電」等名目，將非不動產本體費用灌入總價，使實價登錄資料呈現價格「虛胖」現象，這種情形尤以基隆市與新北市最為常見，容易誤導消費者對房價走勢的判斷。

好時價指出，5月清華安富房價指數雖然仍呈年增，但自2024年9月以來，年漲幅逐漸收斂，六大都會區房價漲幅全面趨緩，目前多數區域年增率跌至各自區域近五年來低點，同時低於4%，顯示市場買氣明顯降溫。

房市買盤萎縮最劇烈的，是預售市場。自2021年7月實施預售屋申報登錄制度以來，申報交易量在2021年第4季創下超過3萬件的高點，之後歷經震盪，2024年第2季再創歷史新高，達4.8萬件。

然而自2024年第3季起急轉直下，2025年第1季僅剩約1.1萬件，創下四年來最低紀錄。

區域表現方面，2025年第1季七都預售交易案量全面下探，與去年同期相比，萎縮幅度最大者依序為新竹縣市、高雄市及台中市，年減幅皆逾75%。

個別行政區如新竹縣竹東鎮、高雄市三民區、仁武區，交易量更暴跌逾九成，例如竹東鎮僅成交13件，較去年同期大減96.7%。

好時價指出，市場冷卻與政策管制密切相關，自去年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，投資型買盤明顯退場，市場轉由首購與自住需求主導。購屋者對於「現在不買，未來會更貴」心理不再，加速房市由賣方轉向買方市場。

好時價提醒，在預售交易量驟減的市場下，購屋人更應審慎評估契約條款，釐清成交單價中是否涵蓋附加費用，避免高估房屋價值並加重負擔。