去年Q3住宅開工飆升 未來恐湧賣壓潮

內政部近期公布2024年第三季全國住宅資訊統計，住宅建照與開工數雙雙創下單季新高，分別達4萬6,598宅與4萬442宅，年增率達21.83%與30.92%。表面看似市場熱絡，但專家提醒，若購屋需求無法同步成長，未來1至2年交屋潮恐引爆「交屋即賣壓」，導致「量大難銷」的風險浮現。

觀察數據可發現，建商推案動能仍強，尤以台北市、新竹市與台中市成長幅度最為顯著，顯示業者對未來市場仍具信心。然而，與供給擴張相對應的，卻是買氣持續疲弱。根據統計，全國房貸負擔率已升至46.8%，房價所得比更突破10.82倍，創下歷史新高，顯示民眾購屋壓力沉重，實質購買力難以支撐當前大規模供給，市場出現「供給熱、需求冷」的矛盾現象。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，目前交屋潮面臨兩大結構性挑戰，首先，許多新案設計與規劃偏向投資需求，與民眾實際居住條件可能存在落差，恐造成「蓋了卻賣不掉」的窘境；其次，在央行實施選擇性信用管制下，第二戶貸款成數受限、第三戶以上可能無法貸款，導致部分買方無法順利完成交屋，進而被迫拋售，也將對市場造成壓力。

徐佳馨認為，台灣民眾購屋需求除自用居住外，置產也是大宗，此外，目前老屋林立無法應付高齡化需求，為了提升居住品質也不在少數，交屋潮所面臨的兩大困境。

不過，政大地政系教授孫振義則認為，開工量創高對市場影響有限，因建照取得後六個月須申報開工，否則將面臨失效，因此建商多為因應時程壓力而開工，並非反映當前市場熱度，開工後建案可採「慢慢蓋、慢慢賣」策略，工期可拉長至三至五年，甚至選擇先建後售，避免在景氣不佳時急售壓價。

孫振義指出，建商在建照核發時多無法即時反應市場變化，信用管制與房市景氣通常落後於申請流程，相較之下，使用執照更具指標意義，代表完工且可能進入交屋階段，影響成屋市場，若消費者貸款受限，將面臨付款壓力，但多數預售屋仍有價差空間，即使被迫出售仍屬獲利，房地合一稅成為主要考量。

孫振義說，目前市場未見明顯系統性風險，房價相較三年前仍具支撐力，即便小幅下修也屬可控範圍，真正風險反而在於過度炒作或資金槓桿過高的投資人。