明年商用不動產布局 第一太平戴維斯黃瑞楠：廠辦是企業買方評估重點

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年商用不動產、土地市場的動能都較去年強勁，認為2025年商用不動產將延續科技業產能擴張需求，廠房仍將成為企業買方的評估重點。值得注意的是，隨著科技廠產線擴充逐步完成，下一步需求可望輪動到產業聚落周邊的廠辦與辦公，成為企業買方的新投資布局。

投資市場方面，黃瑞楠分析，由於銀行對不動產放貸依舊緊縮，短期內投資型買方仍持保守觀望態度，不過因台北市中心物件釋出有限，認為價格將持穩甚至緩漲，而大型投資人則轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦上。

據第一太平戴維斯最新統計，今年截至12月9日止、大型商用不動產市場交易金額達1,539億元、創歷史次高，僅次2021年的1,769億元；土地交易方面（大型土地與地上權），雖受央行緊縮不動產放款、第七波信用管制措施干擾，但光是前三季的噴出買氣，已推升今年全年土地交易金額達2,327億元、年增率達90%。

今年商用不動產交易中，工業地產交易金額達1,529億元、創歷史新高，其中廠房需求最旺，全年度成交金額達709億元，占整體交易比重達46%，半導體產業為廠房最大買方，推升整體規模遠超越前一波中美貿易時期台廠大舉回來的購廠金額；第二大需求為廠辦，全年交易金額為369億元，占比約24%，總成交金額與去年相當，工業土地全年交易金額達451億元，居第三位。

第一太平戴維斯總經理陳逸鴻指出，目前保險業辦理不動產投資管理辦法修正草案正在預告階段，明年度正式上路後，有望將不動產最低投報率門檻從目前的2.97%調降到2.545%，但依照修正草案內容，若央行未進一步降息，2026年開始，最低投報率可能由2.545%逐年攀升，將引導保險業往投報率較高的雙北市以外工業不動產布局。