超漲房價到底誰決定?業內人士曝「實價登錄」影響:降低買賣方可操作空間

房市交易越趨火熱。示意圖/聯合報系資料照
房市交易越趨火熱。示意圖/聯合報系資料照

頻頻高漲的房價讓越來越多人吃不消,房屋成交價到底是由誰決定的?當然是市場買賣雙方決定的,但是這個房價又以甚麼當作合理的參考標準呢?實價登錄嗎?

在沒有實價登錄之前,買方與賣方對於合理的房屋價格較無參考資訊,通常只能探聽附近有成交的房價,當作每坪單價的參考值,因為大家的認知差距不同,這也讓買賣雙方喊價的空間相當大,更也讓房屋仲介有比較大的話術操作空間。

預售屋的買賣也是,通常預售屋的售價會是以周圍新成屋房價的均值,或甚至是最高單價為基準,再往上加5%~10%。在與代銷談到購屋價格時,通常也都會有每坪開價少1~3萬的談判空間。

有些房產專家會建議欲購屋者,在看預售屋的時候,不要被代銷人員的話術與演戲技巧所騙,價格都有談判空間。

想買中古屋的人,可以先從屋主的開價打8折甚至7折開始出價,不要被假買家跟房仲的話術所騙,這些都是過去買房的教戰守則。

但相信最近幾年要買房的人,不管是想買預售屋或是中古屋,都會發現過去的教戰守則已經不太管用了,不是那些演戲情形沒有了,而是價格已處於賣方市場,你想狠狠大砍一刀,只要屋況不是太差,基本上沒甚麼機會。

先以預售屋來說,有很多地方的新案都喊出不二價,不要說沒有喊價空間,連想買的機會都不一定有。

想買的人太多了,以前是買方徹夜排隊想搶先機,現在甚至還要先登記再抽籤,有被抽中的人才能進去選哪一戶,有選剩的餘屋才會輪到候補者,不是你想買想看就有機會。

當然,有些是建商或代銷公司的手法,讓消費者感到必須用搶的才買的到,但那也是因為想購屋者夠多,代銷公司才有辦法使用這些伎倆,來找出真正想買屋的人,而且幾乎沒有談價空間,只給幾十分鐘考慮要不要簽單。

不少人在開賣之前就已經研究過新建案的資料了,所以當場也能很快地下決定,主要就差在能不能挑到自己喜歡的房型格局。

而中古屋市場也因為有實價登錄的關係,買賣雙方有了一個可以參考的實際依據,屋主不想賣的比最近成交價低,買方也不想買到比近期成交價更高的價格。

這就是雙方談判的空間,看是屋主比較急著賣房出脫而妥協,還是買方比較急著買到房子願意加價,但價格都不會離實價登錄的最高價相差太遠。

急著賣屋的人有,能慢慢等到心理滿意價格才賣的人也一定有,只要有幾個屋主願意等,碰到真的喜歡他的房子,願意出比實價登錄最高價再高一點的價格買房的人,這一區的實價登錄成交價就會被拉高,之後要賣房的屋主,就會以這個最新的成交價當基礎,調整他心裡的理想價位,當然也會拉高開價。

換句話說,一個區域裡的房價,只要有幾戶能等到願意出更高價來買的買家,實價登錄的最高成交價就會被抬高,這就會影響到後續屋主想要賣屋的底價,房仲絕對會用這些訊息來說服屋主,提高他們考慮委託他們賣屋的意願,而且成交價越高,他們能賺到的傭金也越多。

就以我週遭剛發生的實例為例,某個屋主打算出售其名下的舊公寓,但這附近的成交紀錄並不多,能參考的資料有限,所以週遭鄰居大概粗估房子價值約1750萬左右,但房仲上門拜訪,告訴屋主這間房子可以賣到2500萬,希望可以委託他們來銷售。

屋主當然願意了,沒想到這間房子現在價值有這麼高,就算給房仲4%(100萬)的仲介費,實拿也比當初預期的1750萬要來的高出許多。

雖然最後成交的價格大約在2100~2200萬之間,沒有仲介宣稱的那麼高,但也比一開始心裡預期的1750萬高出不少,而且屋主也急著處理掉房產,讓價意願比較高。

於是,本來這一區類似房型的心理預期價格是1750萬左右,因為這一戶成交後,所有人有了新的參考資料,以後要賣房的屋主,勢必會以這筆成交紀錄當作基準,至少也要賣在2100萬以上,而且對買方而言,也有實價登錄可以佐證,並非屋主隨地喊價。

這種交易只要多個幾次,房價很容易就會隨著每一次的成交而越來越高,交易越頻繁的地方,房價上漲可能就更快。

因此,房價要下跌真的不容易,勢必要在短時間內有許多人都願意以低於實價登錄的價格出售,讓登錄價格產生明顯下跌趨勢後,後面的賣家才願意接受以更低的價格賣屋,否則可能越拖越低價。

所以,房價為何會越來越高?房價到底是由誰決定的呢?

我認為實價登錄具有非常決定性的影響。實價登錄讓實際成交房價公開化,降低了房仲在買賣雙方之間可以操作的空間,也讓買賣雙方有一個更清楚的參考價格,想要靠資訊落差大砍價格撿便宜的可能性越來越低,而屋主也更有底氣堅守自己的價格底線。

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