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2023房價上漲是假象 李同榮:下半年量大區要下殺了

房市示意圖。圖/記者游智文攝影
房市示意圖。圖/記者游智文攝影

房市趨勢專家李同榮今(4)日表示,2023上半年經濟表現不佳、下半年選舉因素干擾,房價卻不跌,除了新青安專案威力發酵,另一是新成屋交屋潮拉高平均單價所形成的假象。

他表示, 今年房市上半年支撐強,上漲不易、下跌難,但下半年變數增多,量大超漲區房價就會鬆動。

李同榮指出,2023房市面臨技術面高檔,房市面臨修正,但房價卻看跌不跌,關鍵有二:

一是新青安貸款專案催生出觀望以及潛在的買盤,帶動低總價剛需市場交易量大增,房價獲得支撐。

第二,2023全年使照完工量激增至11.8萬戶,交屋潮集中在下半年,致使下半年交易量大增。尤其年底交屋潮湧入,新屋成交單價較高,因此拉高整體交易量的平均價,呈現上漲的假象。

李同榮指出,2024房市會不會跌,有三大觀察重點:

(1) 新青安貸款力道是否減弱:新青安貸款專案有三年期限,因此推案第一年會湧入搶購心態,在房價見跌不跌狀況下,購屋信心大增,但這些買盤的高峰點何時反轉,對房價的支撐力道就會減弱。

(2) 各地交屋潮實際影響狀況:2021及2022為這波房市循環主升段,銷售率高開工率也大增,延續兩三年就會呈現完工使照量大增,2024要觀察使照量與前期比較的高峰期是否減弱,才不會因新成屋太高的交屋潮影響交易平均單價持續拉高。

(3) 2024上半年開工量與使照完工量是否持續死亡交叉:2023年第3季開始,由於預售銷售率不佳、開工量下滑,加上使照完工量大增,以致開工量與使照完工量呈現死亡交叉,並延續到第4季,若2024第1季持續呈現死亡交叉,房市的多頭就會確立結束。

李同榮認為,上半年新青安貸款專案持續發酵,看守內閣打房政策暫停,完工使照量同期比仍然攀升,剛需市場仍然強勁,因此房市下跌較難,但因技術循環面臨高檔,總價推升不易,推案面積已縮無可縮,單價要拉升相當不易,因此上半年雖房價下跌難,但上漲也不容易,各都行政區會出現小漲小跌現象。

但下半年開始有囤房稅2.0正式上路,加上新政府上任,在國會三黨不過半的弱勢執政下,執政黨將面臨反對黨對高房價民怨的質疑與政策打房或加重稅制打房的壓力,另外全球地緣政治風險與兩岸關係持續惡化,對岸啟動對台貿易戰大增。

因此,下半年建商餘屋出脫壓力大增,部分量大且超漲區,勢必會有多殺多現象發生,新推建案要拉高房價就會被舊案餘屋競價搶銷,預售市場下半年表現會比上半年較差,成屋市場就看區域表現漲跌互見。

李同榮表示,房市沒有永遠漲的道理,預測趨勢也難以單一變數判斷房價漲跌,2024在多空拉鋸劇烈的狀態下,經濟基本面的表現如何與技術面的調整與否,以及地緣政治風險,都是2024房市走勢的決定關鍵。

全台住宅類使用執照量年線圖。 資料來源/吉家網
全台住宅類使用執照量年線圖。 資料來源/吉家網
全台住宅類建築執照、使用執照與開工數季線圖。 資料來源/吉家網
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