不是豪宅！專家揭數據：淡海恐成囤房稅最大衝擊區

囤房稅2.0今年7月將上路，成屋案首當其衝，尤其是賣很久賣不完的成屋案。住展雜誌統計目前北台灣待售成屋案，截至二月底，以淡水區18案最多，總戶數達578戶，預料囤房稅上路後可能會有讓利動作出現。

至於是否會影響淡水房價？住展雜誌發言人陳炳辰表示，目前淡水待售成屋案分布在紅樹林、淡海新市鎮。紅樹林一帶成屋主要是坪數大，總價高銷售緩慢，雖然囤房稅會加重建商持有成本，但因戶數不多，壓力相對輕。

淡海新市鎮就不同，由於兩大硬傷難解，當地房價一直無法有效提升，近二年新北市區房價漲翻天，多數地區都已站上六、七字頭，但淡海除了家樂福商圈，或是地段較方便的社區可來到單價3字頭，整體平均新案房價還在25萬元的低水位，較偏遠處都難見價量起色，在短期價格無法拉抬下，這些成屋案棄守高價、讓利先跑的可能性不小。

陳炳辰表示，淡海新市鎮的兩大硬傷，一是交通，二是供給。

交通方面，淡海目前最大吸引力為單價便宜，對買不起市區的上班族來說，是少數可兼顧坪數和總價的房市區。

但問題是，淡水新市鎮距離雙北上班區太遠，開車動輒一個小時以上，雖有輕軌，但速度慢並不具備通勤效益，不少建案甚至不願訴求輕軌機能，入住的上班族還是得以汽機車為主，但因塞車得起早趕晚，很多人買了不久就想賣。

雖然淡海未來有淡江大橋、淡北道路，但交通改善狀況不明，許多人仍觀望，買氣並不如想像熱絡。

供給部分，淡海新市鎮計畫面積多達1,700多公頃，新莊副都心僅一百多公頃都要發展多年房價才穩定，淡海新市鎮源源不絕的土地供給，一直以來都看不出當地有供給平衡的可能。

陳炳辰說，淡海鄰近紅樹林，按照其他地區所呈現比價效應，淡海早應站上三字頭，但目前新案平均房價還在25萬元，不少上千戶個案社區去化速度緩慢，一些中大坪數的物件，總價高，不符合在地主流的低總買盤市場，更呈現「爹不疼娘不愛」，銷售牛步，賣壓沉重。