大巨蛋紅利效應浮現!專家:東區商圈能否復甦 關鍵在這

東區商圈頂好廣場內串連店家打造「混市集」,每週四至日下午2點營業至晚上9點,吸引年輕族群前往。東區商圈發展協會提供
東區商圈頂好廣場內串連店家打造「混市集」,每週四至日下午2點營業至晚上9點,吸引年輕族群前往。東區商圈發展協會提供

台北大巨蛋千呼萬喚,終於即將在12/3正式啟用,上週的測試賽共吸引1.3萬人入場,大巨蛋人潮成為東區商圈業者引頸期待的復甦動能,不過,隨著台北最大的購物中心—大巨蛋「遠東SOGO CITY」開幕,是否會排擠東區商圈?而東區商圈店家客群型態這幾年又出現哪些「質變」,請見遠見一文解析。

台北大巨蛋測試賽開打試水溫,周邊的東區商圈店家也摩拳擦掌,串連商圈推出憑票根的店家優惠活動,短短兩週已號召100家業者響應。

東區商圈空置率、租金雙降

東區商圈是不少台北人對於潮流的記憶,對比十年前、2013年東區商圈全盛時期,每坪租金約2.5萬至3萬元;疫情前受商圈移轉、消費型態改變等因素,國際品牌Forever21、Superdry、Swatch等相繼撤出,老店家如永福樓也黯然歇業,中山南西、信義區成為消費者購物逛街的商圈。

2019~2020年,東區商圈空置率來到10~12%,住商不動產企研室經理徐佳馨分析,目前東區商圈的空置率約落在5~8%,其中以舊茶街一帶空置率最高;正對正忠孝東路四段左右兩側的第一排店面仍搶手。

而東區商圈整體租金目前每坪約落在兩萬上下,空置率與租金雙指標均顯示,東區人流漸漸回溫、谷底翻身。

據悉,東區商圈整體租金對比疫情前,約降3~4成,面忠孝東路第一線店面從每坪3.5萬以上,降至1.5~2萬,往內的第一、二條(敦化南路187巷、160巷、181巷、190巷)約從1萬降至7000元,後巷至近市民大道(敦化南路161巷、107巷,大安路31巷、51巷)則從8500~7000元降至4000~5500元。

其中,敦化南路160巷至190巷,疫情前約空租5~10間,近期皆已滿租。

SOGO CITY磁吸效應,專家:零售店家要夠強

隨著占地近4萬坪、台北最大的購物中心、大巨蛋「遠東SOGO CITY」,第一期D區餐飲將於明年上半年開幕。不過該購物中心量體龐大,是否出現磁吸效應,反排擠東區人流與消費者荷包?

大巨蛋「遠東SOGO CITY」,第一期D區餐飲將於明年上半年開幕,市場預估,遠東SOGO CITY有望成為串聯東區與信義區商圈的重要樞紐。圖/聯合報系資料照片
大巨蛋「遠東SOGO CITY」,第一期D區餐飲將於明年上半年開幕,市場預估,遠東SOGO CITY有望成為串聯東區與信義區商圈的重要樞紐。圖/聯合報系資料照片

遠東SOGO CITY共分四區,A區一樓有零售和餐飲,B區為零售,C區地下街以辦公大樓以為主,D區則為大巨蛋外圍餐廳,其中部分餐廳規劃營業至半夜,SOGO CITY全區預計2025年開幕,市場預估,遠東SOGO CITY有望成為串聯東區與信義區商圈的重要樞紐。

徐佳馨指出,東區商圈與南西商圈共同點是「體質良好」,都有基本的過路客群,大型百貨與商圈達成共榮的前提是百貨量體不能太大,像是信義區齊聚各家百貨,自然排擠周邊零售;而中山南西商圈僅新光三越與誠品,但成功關鍵仍在商圈內特色零售商店林立,「商圈內的百貨當然可以集客與加分,像是周年慶等行銷活動,但零售店夠強,商圈繁榮才能可長可久。」

事實上,近幾年東區商圈已悄然發生「質變」,過去,東區商圈多以本地客為主,近年不論消費客群,或是商圈店家型態都已不同。

一名年輕創業的陳先生在東區商圈開業七年,曾經營居酒屋、咖啡店,目前經營一間豆漿店,為何沒在東區商圈蕭條時離開?他表示,「雖然現在與過往繁華時差十倍以上,但東區相較於中山南西商圈優勢是營業時段可以拉長、延長戰線。」他也指出,疫情前本地與外國客的比例約9:1,現在約7:3,來自歐美、東北、東南亞,為此也將店裡菜單多了日、韓、英、越南文等多國語言。

東區商圈發展協會理事長韓修和指出,近年商圈內商家型態出現四大改變。

1.「夜經濟」崛起:疫情前東區商圈餐酒館總數約20家,現在已到百家。

2.本土品牌搶市:國際品牌撤出東區,大型本土品牌紛紛進駐,如NET、ONE BOY、寶雅等。

3.年輕創業者入駐:舊茶街雖空置率仍高,但文創小店陸續進駐,去年僅11家,今年成長一倍來到22家,文創咖啡總數更達近60家。

4.異國料理齊聚:過去東區常見的燒烤、火鍋店退燒,取而代之的是酸菜魚、土耳其、印度、馬來西亞、越南等異國餐廳湧現。

看見高雄成功打造的展演商機,韓修和也串連東區店家推出憑票根的優惠活動,短短兩週就號召約100家業者響應。業者預估,待大巨蛋營運穩定,加上商圈串連打團體戰,整體業績有望成長五成。未來,也將計畫商圈店家與SOGO互通累積點數與搭配行銷活動,讓商圈共榮共好。東區商圈是否真迎來春燕?仍有待時間檢驗。

(本文出自2023.11.23《遠見》網站,未經同意禁止轉載。)

SOGO 品牌 大巨蛋 東區 餐廳

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