停車位灌水坪數?「虛坪改革」能解公設比亂象?

林右昌表示,內政部展開「虛坪改革」,將改革停車位坪數、車道灌入「大公」的問題,並研擬合法限縮包括陽台、梯間、機電設備、逃生設施等免計容積項目的使用面積。停車場示意圖,與新聞無關,圖片來源/Ingimage。
林右昌表示,內政部展開「虛坪改革」,將改革停車位坪數、車道灌入「大公」的問題,並研擬合法限縮包括陽台、梯間、機電設備、逃生設施等免計容積項目的使用面積。停車場示意圖,與新聞無關,圖片來源/Ingimage。

近年來,隨著房價高漲,再加上新建案公設比動輒30~40%,讓民眾感覺實際坪數「愈買愈小」,連能使用的居住面積也縮水了。討論多年的實坪制近期再被提起,究竟公設比應該多少才合理?朝向實坪制的「虛坪改革」能彰顯居住正義?

日前,內政部林右昌拋出「虛坪改革」「調降公設比」議題。台灣房市近幾年來,常有「實坪制」的討論出現,但由於改革牽動範圍廣,推動上也有諸多困難,因此只聞樓梯響,不見具體政策出爐。

停車位不給灌公設!虛坪改革來真的?

林右昌在立法院備詢時表示,內政部展開「虛坪改革」,也就是從公設比過高的問題著手,將改革停車位坪數、車道灌入「大公」的問題,並研擬合法限縮包括陽台、梯間、機電設備、逃生設施等免計容積項目的使用面積。

內政部表態從上述兩大面向檢討,在目前的規劃方案中,林右昌也指出,未來新建案的公設比有效降至25%至30%,但由於涉及修改包括《建築技術規則》及《公寓大廈管理條例》等相關法規,因此修法期程,仍待行政院何時能通過法案而定。

其實,多年以來,政府已在坪數登記上,進行若干改革,像是雨遮、屋簷在2018年以後不計坪、不計價。但是,離真正的實坪制仍有一大段路要走。

為什麼停車位讓公設比再攀高?

以此次內政部拋出的虛坪改革而言,想先解決的問題是停車位坪數可能被建商灌水的疑慮。但,為什麼光一個停車位,會是造成新建案虛坪的主因?

舉例來說,假設某個新建案的一個停車位實際坪數為12坪,若新建案總共有100個車位,停車位的總面積為1200坪。但是,新建案在銷售車位時,通常是以「每個」做為銷售單位,並非按照坪數計價,因此若建商將每個車位登記5坪時,相當於銷售出去的車位面積是500坪,其他700坪的面積則被列為「大公」。

這對於有購買車位的購屋民眾,形同買了停車位,卻又額外負擔購買含有車位面積的公設;對於沒買車位的民眾,未使用卻也跟著負擔其公設價格,因此無論有無購買車位,民眾都不願負擔這類公設費用,同時也加深建商的灌水疑慮。

另外,包括梯間、機電設備、安全梯、管理委員會使用空間等,雖然列為容積免計項目,且免計面積合計不得超過該層樓地板面積的15%。但是,由於這些公設並不會佔用建物的容積額度,因此建商通常會想辦法「蓋好蓋滿」,再將多餘的空間改裝為如健身房、娛樂室等公共設施,做為建案的亮點,但這樣也導致建案每戶的公設比負擔變大,讓公設比進一步膨脹,也壓縮購屋民眾的實際使用面積。

「虛坪改革」衝高每坪單價?如何降低衝擊成重點

內政部拋出虛坪改革議題後,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,因為房價高漲,民眾對於公設比更為敏感,內政部針對如停車位公設坪數的登記問題進行改革,若是順利修法通過施行,可能面臨的問題會是每坪單價有感上升。

內政部期望將新建案公設比降到25至30%,但是,徐佳馨說,這像是一道近似先乘除後加減的數學題,雖然在「帳面上」公設比變少,但建商的必要建造成本還是存在,很可能反映在每坪單價上。

虛坪改革若要真正修法上路,在難以溯及既往的狀況下,舊有建物與新建案的登記坪數如何處理,如何分階段實施等事項,必須有相關配套來降低對市場及購屋民眾的衝擊。

什麼是公設?

在高房價時代,民眾買房勢必會對於公設比斤斤計較,因為誰都不願意花了一堆錢,買到自己用不到的公共設施。但是,民眾常對於公設存有迷思,例如以為中庭花園也是堆高公設比的一部分,不過事實並非如此,但要如何理解公設?

所謂的公共設施指的是在建物中,所有住戶共同分攤的部份,更為細部的分類分為「大公」及「小公」。

大公指的是,由「全體住戶」共同分擔的公共設施,像是配電室、蓄水池及管理室、大廳、閱覽室等設施。 小公則是由「部分用戶」共同分擔的公共設施,像是每層樓之間的通道、電梯間、樓梯間等。

公設比的算法是,持有公設坪數 ÷ 權狀坪數(主建物+附屬建物+公設)X 100% 。

另外,並非社區內所有公共設施都納入「公設比」計算,徐佳馨提到,最簡單的理解就是「沒有蓋子的都不算公設」,像是露天泳池、中庭花園或是曬衣場等,實際上是不列入計算的,因此並非中庭愈大,公設比就一定愈高。

(本文出自2023.10.13《遠見》網站,未經同意禁止轉載。)

停車位 內政部 建案 林右昌 買房

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