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房價高漲!全台每5筆交易就有2筆是小宅 專家曝3眉角

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

依據內政部統計,今年第1季全國的房價所得比已經高達9.72倍,換言之,普通民眾要不吃不喝近10年的時間才能買到房子,因此總覺相對較低的小坪數住宅也為近幾年潮流。東森房屋研究中心彙整內政部不動產資訊平台資料發現,今年第1季全國小宅產品的交易佔比約為41.9%,相當於每5筆交易中就有2筆交易的總面積低於25坪。

若以六都來看,除台南之外,其他五都25坪以內小宅產品的交易佔比皆超過全國水準,其中又以台北市54.6%最高。

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示,在目前薪資漲幅明顯跟不上房價漲幅的情況下,小宅當道顯然已是全國各地的普遍現象,不過,小宅產品雖然總價親民,但在購買時還是有3大眉角需要留意。

黃勝暉指出,由內政部不動產資訊平台資料顯示,今年Q1六都以外其他縣市的小宅產品交易佔比約為31.8%、超過3成,顯見最近幾年,游資氾濫,房價飆升,不僅主要都會區小宅產品蔚然成風,現在就連六都以外的其他縣市,小宅產品同樣熱度高漲。

在萬物皆漲、升息、囤房稅2.0的背景下,部分房東可能會因此同步調漲房租,進而促成更多租屋族群「轉租為買」,未來低總價小宅產品的交易量能繼續攀升也是可以預期的。

進一步觀察六都前五大小宅交易熱區可以發現,目前以桃園區的小宅交易量最大,買賣移轉筆數達592筆,其後分別是淡水區393筆、板橋區371筆、中壢區331筆、中山區305筆。

黃勝暉指出,六都前五大小宅交易熱區皆來自北北桃地區,主要還是因為外來就業、就學人口大量聚集在雙北,區域居住需求熱絡,但雙北房價又長期高高在上,有預算考量的民眾只能購買小坪數住宅來降低負擔,同時,伴隨雙北房價的高漲,位置相對外圍、房價基期相對較低的桃園、淡水也逐漸成為小資族、首購族的購屋首選。

黃勝暉提醒,雖然小宅產品總價相對親民、入手門檻較低,但是在購買時還是要留意格局規劃、貸款成數、社區管理等方面的問題。

首先,由於小坪數住宅面積本就有限,再扣除公設比,室內可使用的空間面積會更加捉襟見肘,導致小宅產品的格局規劃通常不如一般住家。

其次,很多銀行在核貸時對於小坪數的貸款條件都會相對嚴苛,建議購屋民眾可以多比較幾間銀行的貸款方案,或是多準備一些自備款以備不時之需。

再來,因為不少民眾都會購買小坪數住宅來投資出租,使得鄰居的人員流動性相對較高,挑選管理品質良好的社區才能更好地保障居住安全。

2023第1季六都前五大小宅交易熱區。資料來源/東森房屋
2023第1季六都前五大小宅交易熱區。資料來源/東森房屋
2023第1季六都及其他縣市小宅交易佔比情況。資料來源/東森房屋
2023第1季六都及其他縣市小宅交易佔比情況。資料來源/東森房屋

房價

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