地上權住宅京站租金投報近6% 專家分析機會與風險

近年房價高漲買房不易，尤其台北市價格高，只買房、不買地的地上權住宅擄獲買方目光，由於地上權住宅價格是周邊一般住宅的6至7折，若地段機能佳，出租投報率可有不錯的表現，房仲表示，例如台北市中心的京站花園廣場，近一年平均成交單價約每坪40.5萬元，單坪月租金平均2002元，平均投報率可達5.9%，不僅優於一般住宅，也不亞於店面投報率，而位在文山區的華固新天地平均租金投報則在2.8%。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，地上權住宅在房價、物價高漲時，具有價格優勢，且地段機能佳、交通便利性高者，中小坪數頗受承租方青睞，京站花園廣場因四鐵共構及結合商場的特色，租金高於一般住宅，房價卻僅有4字頭，頗為吸睛，不過京站年限剩約30年，若考慮購入轉手，需評估未來市場接受度。

京站花園廣場近期推出含裝潢688萬元起的方案，總價6百萬左右能買入台北市中心，引起買方興趣。住商不動產中山捷運加盟店店東何勝緯指出，京站花園廣場不只包租公、包租婆喜愛，這幾年社會人口結構改變，許多自住型的買方也會考慮這種地上權住宅，其中不少是花甲之年的買方，願意購入有兩大關鍵原因。

第一，沒有繼承問題：這些買方沒有子女，或子女在國外，不用顧慮百年後的財產傳承，尤其即將屆齡退休者，轉換資產到總價低的房屋，手上還能保有部分資金。因此，許多年輕的單身、頂客族也會考慮地上權住宅。

第二，生活機能佳：以京站花園廣場為例，可快速連通捷運、車站、高鐵及客運，交通機能高，且樓下為百貨商場，生活採買及飲食都相當方便，對於大齡族群而言，靠近臺大醫院也是選擇此社區的重要因素。

郎美囡表示，地上權住宅需有基地的合法使用權，故與土地所有權人租用土地，雖然不用繳地價稅，但須繳納地租，是以，剩下的租期長短為買方考慮的重要關鍵，另一方面，受限於土地使用期限，房價不容易有成長空間，甚至可能隨著期限減少而遞減，貸款也只有配合銀行可申貸，利率通常會高於一般住宅房貸利率，這些都是購買地上權住宅須斟酌之處。