信義房屋觀察台南房市獨特現象 房價隨屋齡呈現「V」字型

近年懷舊風興起，台南老屋成為遊客最愛，台南市府積極推動府城歷史街區規劃保存老屋、爭取中央民宿法規鬆綁，讓許多老屋得以合法改建成居住空間、納入民宿管理範圍；信義房屋在地專家表示，觀察台南房市有個獨特現象，房價隨屋齡呈現「V」字型。

信義房屋在地專家表示，越來越多民眾看準觀光商機前進台南購置老屋轉做特色民宿或餐廳，帶動老屋身價；使得舊中區房價呈現新成屋高昂、隨屋齡價格逐漸下滑，但屋齡50年以上老屋，只要位於觀光熱區，不論物件狀態、是否位於窄巷，只要地點越近熱區或屋齡越高、價格就會越高的獨特「V」字現象。

張榮進一步分析，相較於一般物件，買主可能對於屋齡、屋況、地點、格局或是大門所在道路多有挑剔，但在美術館、正興街、國華街等舊中區範圍以及海安路等觀光熱區，窄巷內的老屋價格與正路面單價差不多。

從實價登錄資料可發現，和平路屋齡2年的透天厝，價格落在2,580萬元，但是在舊中區只要符合獨棟、屋齡50年以上、不論屋況、大小，即使坐落於窄巷內都身價不凡；像位於國華街上建坪30幾坪的透天物件，76年屋齡房價超過2,700萬；永福路二段狹窄巷弄內建坪11坪左右79年透天老屋成交價也落在415萬，足見老屋身價即使位於巷弄內依舊驚人。

另外正興街上有近50年老屋，102年買主以1,000萬左右入手改裝成以老屋為賣點的民宿，3年後以1,600萬轉手，去年年中再以3,000萬易主，身價近乎翻倍。

張榮也特別提到，除了透天老屋之外，舊中區土地不論大小，即使零星坪數也炙手可熱，正興街曾有4坪不到的土地，以480萬售出，換算單價每坪高達121萬，令人咋舌，而買主入手後以攤位轉租予茶飲業者、固定收租，每月租金至少1萬起跳，顯見觀光風潮推動的老屋熱，也蔓延到土地的銷售上。

張榮提到，投資人相中台南觀光熱，不論老屋或是土地皆是看準在觀光回流的情況下可創造穩定現金流，相較受疫情影響而不穩定的股匯市，持有現金的投資人轉而將現金投入房市反而較為安全，使得老屋身價與土地身價非凡，特別是近年觀光客熱愛的神農街、國華街一帶，土地單價經常動輒破百萬，價格已無法用「行情」推估，縱使坪數再小都會吸引買主購置出租或是自行設攤。

老屋部分，單就111年官方統計數字看來，中西區內民宿每年每房平均收入為26萬，若以平均每戶約有4房計算，每年穩定有超過90萬的現金流，鄰近熱區金額將更高，也因此吸引諸多中北部投資人或是高科技業族群前來台南尋屋、獵地，以翻修後整棟出租給嚮往至台南經營民宿或小賣生意的年輕族群，或與之攜手合夥經營，帶動老屋房價以及土地價格持續上揚。