都市更新重建時 不動產所有權人與建商簽訂合建契約的注意事項

文◎李永然律師、黃斐旻律師

一、以重建方式進行都市更新，可以與「實施者」合建

在台灣的都會區內有些已經開發飽和、素地少，立法院於民國（下同）87年間立法制定《都市更新條例》，總統於87年11月11日公布並自同年11月13日起施行，加上近年來因為政府大力推動都市更新，所以建商常常往舊社區開發，與老舊社區的地主進行洽談，計畫以都市更新方式進行重建開發；但是地主與建商之間，因為雙方的財力、建築專業及法律專業知識是處於不對等之情況下，或於倉促間似懂非懂，就簽訂契約，往往因此衍生許多紛爭。

筆者之永然聯合法律事務所數十年來常進行法律知識普及，會提醒不動產所有權人，甚至建商，在簽約前自然應該審慎評估；進行合建時，對於合建契約內之各項約定內容也應加注意，這樣才不會事後反悔或產生爭議。

對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之。」可知依《都市更新條例》的規定，以「重建方式」進行都市更新可以「協議合建」之方式為之，且只需要經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意合建即可。

二、合建的意義與種類

首先說明「合建」的意義。其係「合作興建」的簡稱，通常是由地主提供土地，建設公司提供專業技術、資金，雙方共同合作興建房屋。

按其興建房屋完成後，分配方式的不同，可以分成「合建分屋」、「合建分售」及「合建分成」，謹分述如下：

(一)合建分屋：

其乃指建商於房屋興建完成後，用部分房屋與地主交換應分得的土地，此具有房地交易的性質，乃「合建分屋」的特色。

(二)合建分成：

其乃指建商提供資金，地主提供土地，合作興建房屋，雙方約定房屋興建完成後，地主的土地與建商所興建的房屋應由「建商」與「地主」共同具名或分別與購屋者簽訂契約出售房地，銷售價款中地主所分配到的成數屬地主所有，建商所分配到的成數屬建商所有（註1）。

(三)合建分售：

其乃指房屋興建完成後，土地仍屬地主擁有，建商在土地上蓋的房屋仍屬建商，土地房屋出售給買受人時，地主出售土地取得土地價款，建商出售房屋取得房屋價款（註2）。

運用合建方式進行都市更新重建，大都屬於「合建分屋」，此種合建較一般地主以素地與建商進行合建的情形更為複雜，故訂定這方面之合建契約時，則更應謹慎細心，倘欠缺這方面經驗或具備這方面專業知識，則以委請專業律師協助為宜，俾保自身權益，並防範無謂爭議發生。

三、進行合建契約簽訂前，對於契約之基本認識

其次，筆者擬於進入合建契約內容討論之前，提醒參與合建訂立契約，一定要對「契約」有基本概念。契約（Contract）亦稱「合約」，中國大陸稱為「合同」；契約係相互對立之當事人間雙方「意思表示」合約所成立的法律行為。

訂立契約有一「契約自由原則」之適用，即法律允許當事人在一定之範圍內，以「法律行為」創設私人間之法律關係（註3）。一般訂立契約至少應注意以下九點：

(一)訂約主體身分的確認。

(二)非本人出面時，確認「代理人」的代理權限,如係法人則應確認該法人之代表人。

(三)契約條款用語應明確，內容約定應周延。

(四)契約書達兩張以上時，應加蓋「騎縫章」。

(五)思考有無運用「見證」、公證人「公證」或「認證」之必要。

(六)詳細審酌各契約條款，不明瞭時，務必弄清楚。

(七)注意「定型化契約」（註4）的運用。

(八)如果契約有「涉外因素」，應注意「準據法」的適用與約定。

(九)約定爭議解決的方式及違約責任（註5）。

註1：李永然、鄭惠秋著：合建．預售法律實務，頁20～21，永然文化出版公司出版，民國110年12月第八版。

註2：蔡志揚著：一次看穿都更×合建契約陷阱，頁64，2017年6月16日，時報文化出版公司出版。

註3：李永然著：契約書之擬定與範例，頁16，民國110年8月第十五版，永然文化出版公司出版。

註4：「定型化契約」，乃指以企業經營者提出之「定型化契約保款」作為契約內容之全部或一部而訂立之契約（《消費者保護法》第2條第7款）。其主要特徵有二：一、契約條款由立於契約一方當事人地位之「企業經營者」單方面所預先擬定；二、其目的在於以此條款與「不特定之多數相對人」締結契約。參見銀行定型化契約之研究，頁1，民國88年7月初版二刷，財團法人金融人員研究訓練中心發行（財政部金融局授權）。

註5：李永然著：契約書之擬定與範例，頁25～31。

(本文出自《投入都更，你準備好了嗎？》，作者為李永然律師、黃斐旻律師。)