美國REITs穩穩收租 力抗通膨黑天鵝

台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝說，近期利率上升和通膨雖然侵蝕民眾房屋購買力，不過，房價變化傳導至租金價格，時間落差約一到一．五年，換句話說，在美國房市已見頂之下，預估美國的租金通膨要到明(2023)年5月才會觸頂放緩。此外，鑑於市場普遍預期美國通膨率要回落至3%以下仍需一段時間，在租約保障、價格延後反映等因素支撐下，REITs在通膨高漲甚至是停滯性通膨等情境下，所受影響相對輕微。根據統計，美國REITs同店營業淨利成長率連二季達8%以上，成長率明顯優於其他產業，力抗通膨黑天鵝。

李文孝說，REITs營運靠租金收入，承租率與租金價格才是重點，房貸利率高低影響不大，且REITs中住宅類僅佔15%，且幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款，租金會隨著高通膨而增加，受利率走升的影響相對小，在此利基下，美國REITs企業財務體質健全，目前負債比不到30%，是歷年最低，遠低於金融海嘯55%，現金充裕。各產業的槓桿程度以旅館、自助倉儲、資料中心、工業最低，商辦、醫療、獨棟宅較高，市場平均淨負債/獲利約6倍，處於相對低檔。

李文孝表示，預估美國REITs 2023年獲利成長率達6%，仍在歷史平均之上，亦優於其他產業，其中成長動能較佳的是旅館、工業、特殊、住宅；在評價面上，目前美國REITs評價仍在偏低的位置，未來一年本益比下跌至16.8倍，處在歷史低檔，配合企業高現金流與穩健性將吸引資金。整體而言，通膨雖還在高檔，但明年第1季下滑後，Fed對抗通膨心態將轉回推升經濟，放鬆後的資金回補力道將大力推升明年股市，操作可選擇長周期下高成長及高股利的績優企業。