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房價為何跌不了?李同榮:六大因素支撐

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

內政部發布最新第2季全國住宅價格季變動上升2.44%,雖較第1季上升2.99%為少,但仍較去年各季高;第2季全國建物買賣登記棟數8萬6010棟,較上季8萬4776棟增加1.47%,整體呈現價漲量升情形,對於上半年房價仍漲,房市趨勢專家李同榮點六原因,包括經濟成長、台商資金大回流、新興工業區、營建成本上升、通膨保值心理帶動以及中南部華麗轉身。

李同榮分析,今年房市面對七隻灰犀牛挑戰,包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重,另,近期還有兩隻黑天鵝為疫情蔓延與股匯市動盪。

七隻灰犀牛與兩隻黑天鵝仍無法憾動當前房價,主要有六大因素支撐的影響。

一、經濟成長帶動:去年經濟成長率6.26%,創下11年新高,這是房價上漲的重要基本面,合理房價上漲幅度等於當年經濟成長率加上CPI物價上漲率。

二、台商資金大回流帶動:2019年中美商戰開打後台商製造業大回流,加上租稅大赦資金大回流,大部分資金落腳中南部,帶動中南部産業與房市發展。

三、新興工業區帶動:製造業大回流,工業用地一地難求,因此政府大力開闢新興工業區,包括竹科、中科、南科以及各縣市新增不少工業區,就業人口增加成為房價上漲的主要動力。

四、營建成本上升帶動:營建成本近三年漲幅近三成,加上人工上漲,平均每坪成本上漲5-6萬,這對台北高單價影響可能只是5%,但對中南部低單價的影響至少25%-30%,因此近年中南部房價才會水漲船高。

五、通膨保值心理帶動:全球通貨膨脹危機,台灣上半年CPI也高達3%以上,對一般民眾産生保值心態,尤其中南部老人家都相繼把儲蓄的錢拿出來幫助子女置産。

六、中南部華麗轉身:過去20年出走的台中傳統産業紛紛回流,並轉型在中部落腳,帶動台中房市需求與發展,而台積電效應帶動高科技產業鏈南移,google、微軟、5G、綠能、相繼翻轉南部重污染工業城市,邁向南北均衡的康莊大道。

李同榮指出,房價沒有永遠漲的道理,今年下半年房市景氣與走勢會較上半年弱,目前預售市場價小漲量急縮,呈價量背離已兩季,主要是投資客獲利了結大量倒貨影響,預期此現象會在年底趨緩。

他表示,預售只要開工核發量在使照核發量之上,房市就沒反轉危機。而開工量若下彎與上升使照量呈死亡交叉,反轉訊息就會出現,兩季沒回升市場就會走空。

成屋市場方面,價小漲量微縮,還未明顯出現價量背離,不過漲幅已經逐漸縮小,不會有上半年強勢的漲幅,目前成屋已擺脫8月軍演的影響,第4季交易量可望回溫,選後年底前,預售市場多殺多趨緩,銷售量會逐漸上升。

房價 房市

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