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北市「人瑞級老屋」成交1,350萬元 專家:看上土地價值

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

根據實價登錄,今年1月北市成交一筆堪稱「人瑞級」老屋交易,位在萬華區大埔街22巷的平房,屋齡達104年,建物11.66坪、土地14.22坪,總價來到1,350萬元,是今年屋齡最高的交易案,房仲業者表示,若以總價換算建坪價格,每坪單價逾百萬元,推測買方應是看上土地價值,因為百年老屋價值並不高。

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示,此建築已相當老舊,依屋況來看,居住價值不高,不過因離萬華火車站、捷運龍山寺站,以及未來捷運萬大線的植物園站、廈安站都不遠,地段頗具優勢,因此買家購入動機應著重於土地價值。

該平房位在容積率225%的住三用地,換算土地單價約95萬元,符合區段行情,加上周邊也有許多老舊建築,推測買家是期待與周邊土地一同整合重建,目前當地新大樓案成交行情落在8、9字頭,若未來該屋成功重建,身價將大幅成長。

據內政部不動產資訊平台資料,台北市屋齡30年以上的老屋交易佔比逐年增加,從危老獎勵措施上路前的2016年4,981筆、佔比約38.1%,一路逐年成長到2021年的9,606筆、佔比達53.1%,等於一半以上的交易都是老屋,六年來增加15個百分點。

今年上半年,交易佔比更進一步拉高到56.5%,勝過去年同期的51.3%,顯見老屋交易已是台北市購屋的重點趨勢。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示,台北老屋交易主要有三大類,第一為高坪效老屋,老公寓公設比低,使用價值高,是小資族低總價卡位首都門牌的最佳選擇。

第二為精華區老店,不少老平房或公寓位於精華商圈,一樓深具店面效益,過去也常見老店創高價的交易;第三為都更危老宅,在危老政策獎勵下,吸引建商協助整合,也促成更多老屋翻新,型塑都市新貌。

第一建經研究中心副理張菱育指出,危老重建的政策誘因不少,包含建築規劃、時程、規模等容積獎勵,總額度以40%為上限,其中時程獎勵與規模獎勵,兩者合計最高可取得10%容積,由於時程獎勵以8%、6%、4%、2%、1%的方式逐年遞減,今年5月12日起,已調降至4%,所以若申請的危老案想拉高容積獎勵,可透過規模容積獎勵來補足,也就是整合更大的基地面積。

根據規模容積獎勵規定,申請基地達200平方公尺以上,可獎勵2%,每增加100平方公尺再獎勵0.5%,換言之,從今年5月起,想拿滿時程與規模合計的10%獎勵,基地面積須達1,000平方公尺以上。

另外,地主和開發商合作都更或危老時,為避免財務糾紛,有效保障雙方權益,可以採取不動產開發信託,地主和信託機構或銀行簽訂信託合約,由建經公司擔任起造人,將興建工程所需的款項匯入信託專戶,並統一由信託專戶撥款支付各工程款項,以確保能專款專用,降低資金被不當挪用的風險。

資料來源/台灣房屋
資料來源/台灣房屋

老屋 都更

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