萬華人瑞級平房1350萬轉手 專家曝三類老宅夯

示意圖。取自Google
示意圖。取自Google

實價揭露,台北市萬華區大埔街一棟屋齡104年,堪稱人瑞級平房老屋轉手,為北市今年屋齡最高交易案。房仲表示,該平房居住價值不高,買方主要是看上土地價值。

根據資料,該平房位於大埔街22巷內,建物11.66坪、土地14.22坪,以總價1,350萬元成交。

台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示,此建築已相當老舊,依屋況來看,居住價值不高,不過因離萬華火車站、捷運龍山寺站,以及未來捷運萬大線的植物園站、廈安站都不遠,地段頗具優勢,因此買家購入動機應著重於土地價值。

該平房位在容積率225%的住三用地,換算土地單價約95萬元,符合區段行情,加上周邊也有許多老舊建築,推測買家是期待與周邊土地一同整合重建,目前當地新大樓案成交行情落在8、9字頭,若未來該屋成功重建,身價將大幅成長。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示,自政府推動危老重建,台北市屋齡30年以上老屋交易占比逐年增加,從危老獎勵措施上路前的2016年4,981筆、占比約38%,2021年9,606筆、占比已達53%,等於一半以上的交易都是老屋,六年來增加15個百分點。

今年上半年交易占比更進一步拉高到56.5%,勝過去年同期的51.3%,顯示老屋交易已是台北市購屋的重點趨勢。

張旭嵐表示,台北老屋交易主要三大類:

一為高坪效老屋,老公寓公設比低,使用價值高,是小資族低總價卡位首都門牌的最佳選擇。

二為精華區老店。不少老平房或公寓位於精華商圈,一樓深具店面效益,過去也常見老店創高價的交易。

三為都更危老宅。在危老政策獎勵下,吸引建商協助整合,也促成更多老屋翻新,型塑都市新貌。

第一建經研究中心副理張菱育指出,危老重建包含建築規劃、時程、規模等容積獎勵總額度可達40%,其中時程獎勵與規模獎勵兩者合計最高可取得10%。由於時程獎勵今年已調降至4%,若想拉高容積獎勵,可透過規模容積獎勵來補足,也就是整合更大基地面積。

根據規模容積獎勵規定,申請基地達200平方公尺以上,可獎勵2%,每增加100平方公尺再獎勵0.5%,換言之,從今年5月起,想拿滿時程與規模合計的10%獎勵,基地面積須達1,000平方公尺以上。

另外,地主和開發商合作都更或危老時,為避免財務糾紛,有效保障雙方權益,可以採取不動產開發信託,地主和信託機構或銀行簽訂信託合約,由建經公司擔任起造人,將興建工程所需的款項匯入信託專戶,並統一由信託專戶撥款支付各工程款項,以確保專款專用,降低資金被不當挪用的風險。

台北市屋齡30年以上住宅交易量。資料來源/台灣房屋
台北市屋齡30年以上住宅交易量。資料來源/台灣房屋

老屋 都更

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