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飯店改建潮襲捲全台 安信建經:兩大主因總銷恐飆千億

飯店改建潮煞不住,安信建經表示案量總銷恐飆破千億。圖片/信義房屋
飯店改建潮煞不住,安信建經表示案量總銷恐飆破千億。圖片/信義房屋

由於疫情衝擊,國境仍未全面開放,國內老飯店受不了虧損,大多以改建來求生存。據安信建經統計,目前國內飯店改建潮方興未艾,且改建案量總銷恐將飆破千億元。安信建經總經理張峰榮表示,近幾年來,國內飯店改建潮主要以商務型飯店、屋齡30年以上飯店為主,且大多申請危老重建,只有少部份選擇都更、合建等方式,其中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」與「複合式商辦」最受青睞。

據安信建經統計,老飯店改建潮襲捲全台,其中又以台北市占最大宗;若以全國而言,改建後的案量總銷(不含飯店)將超過千億元,而且案量金額還在持續上升當中。

張峰榮分析,國內掀起飯店改建潮有兩大主因,第一為危老政策推動老舊旅館重建,因危老容積獎勵值具有申請效期,促使業者淘舊換新的改建動機;第二則是因新冠疫情影響劇烈,重挫觀光旅遊產業,從觀光局統計資料顯示,2020年新設旅館數117間,超過歇業86間,但自2021年開始,歇業數成長13%,增加至97間,新設間數衰退37%,僅剩74間數量,也是歇業間數反轉超越新開間數。即使疫情趨緩期間,所產生的報復性出遊,對於商務型飯店的復甦也僅是杯水車薪。在上述原因擠壓下,飯店業者認為透過重建,亦是經營轉型的選項。

若飯店業者選擇重建,安信建經歸納四種改建後主要類型作為參考,包含:「精品飯店」、「酒店式公寓」、「高級住宅」、「複合式商辦」,等四大類,當中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」居多。

張峰榮解釋,「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」最受開發商青睞,關鍵在於「附加價值最大」,全國首件飯店危老個案-「台北馥敦飯店南京館」,改建為酒店式公寓的「鐫萃」,近一年實價登陸成交價約156~158萬元,創南京東路新高;「台北國賓大飯店」、「西華飯店」也將陸續改建為「酒店式公寓」或「高級住宅」商品。認為因這些知名老飯店開業較早,往往位在都會菁華區段,周邊新建住宅供給量不多,一旦改建為住宅大多會締造新高價。

安信建經認為,雖然危老時程開發容積獎勵逐漸縮水,但飯店重建所占土地面積通常不低,取得容獎上限的機會仍高,因此危老改建潮將源源不絕,而重建方式除了與建商合建外,亦可選擇自建,這時可參考市場上新興的「全案管理」模式。

安信建經「全案管理」顧問整理在接獲地主需求後,所提供之服務流程為,第一步驟為先了解地主改建需求,第二則為調閱土地使用分區及謄本,確認開發條件、及規劃新建物類型,第三則是評估開發成本,以及地產活化後價值,第四會建議地主最佳實施方案,達成合作共識,雙方簽立委任合約,第五為透過安信全案管理,一條龍統籌作業,為地主完成自地自建的服務。

安信建經強調,前四項是在合作前必須要進行的重要階段,並未有正式合同的約定,雙方透過服務及互動,建立共識及彼此信任感,最為難能可貴。而後將代位協助地主處理興建過程中所遇到任何繁雜瑣碎之事務,擔任各階段統籌執行機關、發包廠商之代位實施者,一條龍協助業主完成自地自建地的需求。

台北市飯店改建後用途列表 。
台北市飯店改建後用途列表 。

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