房市成交量已縮 價格為何不跌？ 張金鶚3個字點出關鍵

近期房市買氣下滑，成交量明顯減少，但房價仍持續上漲。房產學者張金鶚今(26)日表示，主要是建商、有錢人和投資客過去因房市長期好景氣，賺到許多錢，口袋夠深，因此和消費大眾「比氣長」。

他表示，這只是暫時現象，房市在明顯「價量背離」及「量先價行」的景氣循環與市場機制下，房價向下調整乃必然過程。若政府打炒房的力道因選舉政治壓力而增加，供需雙方預期房市下跌心理不斷擴大，房市景氣反轉跡象就會越來越明顯。

根據市調，房價所得比居高不下，購屋壓力愈來愈重，加上央行升息、經濟景氣下滑等影響，近來房市買氣明顯下滑，6月六都移轉棟數年減15%，上半年已呈現衰退。不過房價持續上揚，Q2北市預售平均單價突破一坪100萬，新北、桃園、新竹房價也持續創高。

張金鶚表示，人民所得增加有限，房價卻不斷上漲，是房價所得比不斷升高主因，若考慮通膨，實質所得更低，房價所得比更嚴重。尤其對年輕人來說，根本就是望屋興嘆，高房價不只加深台灣社會「貧富差距」與「不敢生小孩」，產業經濟也受到房市扭曲。

他說，房價持續上漲，一般自住者無力購屋，有錢人預期未來房市受到資金週轉成本逐漸增加，政府可能進一步打炒房措施，以及國內外經濟景氣影響，購屋投資或置產風險增加，也會暫時保持觀望。

同時，建築業者，包括賣屋的投資客，也會因資金周轉成本逐漸增加，擔心未來房市景氣反轉，房價下跌，較為保守觀望，推案供給意願也逐漸減少，加上房價仍在高檔，大家越買不起及不願買，成交量就明顯下跌。

只是，現階段因為建商、有錢人和投資客，因為過去房市長期好景氣，賺到許多錢，口袋夠深，仍然持續觀望，「比較誰的氣長」，再加上業者與投資客仍可不斷炒作哄抬假象，房價因此仍然居高不下。

但房市在明顯「價量背離」及「量先價行」的景氣循環與市場機制下，房價向下調整乃必然過程。當資金周轉成本不斷增加，若再加上政府打炒房的力道因選舉政治壓力而增加，供需雙方的預期房市下跌心理不斷擴大，房市景氣反轉的跡象也將越來越明顯。