泡沫化？專家：南部房市正華麗轉身、還有末升段

近幾年來台灣房市除大台北地區漲勢較溫和外，從桃竹以南房價漲勢凌厲，尤其是新興工業區周邊投資客介入短期炒作，南台灣市場聞「積」起舞、遍地開花。很多專家擔心台積電受惠地區的房市將泡沫化，有人預測明年市場恐將多殺多。

房市趨勢專家李同榮表示，高科技產業鏈南移，全台房市結構性正在進行大改變，台北不是唯一蛋黃，不宜以傳統思維看待中南部產業轉型的有基之彈，實際上，南台灣正在進行一場華麗轉身的巨大蛻變，目前評論市場泡沫化仍太早。

他用倒啤酒來形容近年台北以外預售市場，去年中南部確實因沖倒（炒作）太快，產生大量泡沫，房價飆漲，出現「主升段」。

但漲幅過速，市場勢必會稍事調整。就他來看，現在已出現的投資客倒貨，會讓泡沫消去一些，泡沫降低後，就會再有一波漲價空間，這個空間叫做「末升段」。如果末升段房價繼續狂飆，泡沫再大增，泡沬化就可能會真正來臨。

李同榮進一步指出，過去三年來，中南部房市景氣發展令人驚奇，因房價漲幅過高，蛋白、蛋殻區聞「積」起舞，甚至被形容「群魔亂舞」，但若從整體基本面分析，除了預售市場炒作過猛外，絕大多數地區的漲勢絕對是有「基」之彈，主要具體原因有六大因素：

一、房價基期低：近年全台一日生活圈成形，長期南北房價差距太高，各地產生補漲行情。

二、營建成本佔比高：營建成本、地價、工資高漲，充分轉嫁新建房屋市場，成屋也跟著水漲船高。

三、資金過剩：租稅大赦，台商資金大回流，過剩游資投入房地產。

四、製造業回流：美中商戰，大陸台商大量回台投入高科技產業，將產業轉型並大量擴廠，帶動產業升級與在地就業人口與商機。

五、通貨膨脹引發保值搶購心理：中南部居民對通膨與貨幣貶值特別有感，因此大部分年長者都積極把一生積蓄拿出來幫年輕人成家。

六、兩代不同堂趨勢仍在延燒：人口逐年減少，家庭戶數卻逐年增加，顯示兩代不同堂趨勢明顯，是中南部目前市場的主要支撐力。

李同榮表示，他行腳走遍全台兩圈，徒步2千多公里實地考察發現，全台產業鏈結構正快速南移，由於高科技產業開發進駐，新興工業區實質帶進產出與住宅需求。

雖然這些區域房價漲幅高、速度快，接近滿足點，但近期漲幅已在縮小、炒作也在收斂、加上未來園區實際運作後，都會產生相當程度的租屋、買屋剛性需求，現在談房市已經泡沫化的論述乃言之過早。