智慧經營／新潤機構董事長黃文辰 啟動封盤不買地策略

去年12月至今，政府不斷加重打房力道，其中銀行對土地放貸成數從65%降到50%，且還保留一成動工款，新潤機構董事長黃文辰指出，也就是說，現在建商要買地，一口氣要拿出六成自有資金購地，在銀行對建商融資條件驟變，決定暫緩集團旗下所有土地投資、「封盤不買地」。

經營風險瞬間大增

黃文辰指出，新潤機構一直以來專注土地開發、不囤地、追求高周轉率，不過一年的時間、銀行放貸成數緊縮25%，從65%降到50%，且還保留一成動工款，經營風險瞬間大增，對集團來說，只能啟動「封盤不買地」策略去因應目前大環境的變化，接下來只做都更、合建案。

黃文辰也是新北市不動產開發商業同業公會副理事長，他表示，攤開上市櫃營建業財報可發現，過去建商毛利率多在35%~45%區間，現在已降到20%左右，若以淨利率來看，以往至少20%起跳，現在已掉落到10%~20%間，部分建案若是成本沒控制好，更只剩個位數。

黃文辰指出，這兩年因疫情導致原物料斷鏈、造成大宗原物料大漲，加上全球通膨關係，這一波光是鋼筋價格就大漲超過四成，建商對建案的成本控制若沒做到，一個建案稍有不慎就賠錢，營建業淨利率已經低到10%左右，部分個案甚至不到10%。

他初估，這兩年推出新建案最快2024年完工交屋，屆時從上市櫃建商財報上，就會看到這波原物料、缺工問題對建商營運的衝擊。

他說，試想推出一個建案至少要三、四年，不僅原物料上漲，營建業面臨缺工問題長達兩年之久，缺工導致工人工資不斷攀升，在建築成本不斷堆高之下，若建商稍有不慎、成本沒控制好，就是建案賠錢，而且還要三、四年後才能把先前投入資金逐步回收。

希望回歸市場機制

黃文辰表示，建商就是建築加工業者，土地是開發商的原料，但是政府手中的土地標售釋出，多數狀況都是高價標脫，手中有大量祖產的地主更是沒有資金壓力，價格通常也是喊到天價行情，土地這麼貴、原物料一直漲、缺工又要高薪雇傭，售價反映建築成本又要被冠上炒房、炒高房價之名。

黃文辰表示，就他所知，像是新莊一筆今年要完工交屋的新建案，預售屋換約比率已低到僅剩3%左右，顯示短線投資客已退場；以該社區規模逾300戶、換約率3%來算，也就是說，該建案只有十戶上下投資客換約（不含二親等之內旁系血親），打房政策確實已嚇阻短線投資客干擾市場。

他強調，政府必須正視高房價的根本源頭，去解決問題。尤其這一波政府重手打房已見效，預售屋換約率已低，顯示短線投資客已退場，市場買方以自住客為大宗，政府的房市政策不需要再緊縮下去了，接下來希望政府就讓房市回歸市場機制。