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國人買預售屋辦信託 今年前3季暴增千億元

國內預售屋市場熱絡。聯合報系資料照
國內預售屋市場熱絡。聯合報系資料照

國內預售屋市場到底有多熱絡?從今年前3季銀行辦理不動產開發信託業務也可見一斑。據信託公會資料統計,截至今年第3季底,我國整體金融機構辦理不動產信託餘額來到1兆595億元,今年光前三季累計就已增加破千億元大關,較去年同期增加逾78%,並一併超越2019跟2020年一整年數字,連續三年增幅都在一成之上。

所謂的「不動產信託」,就是將房屋、土地等不動產,過戶登記給銀行,委託其管理及收益運用。又可分三類,一是不動產投資信託,即一般所謂的「REITs」,主要是商辦大樓證券化的理財型商品,多為法人操作,跟民眾生活比較無關。另外二類是「不動產買賣價金信託」與「不動產開發信託」,二者都用於內政部規定買賣房屋時需要的「履約保證」機制。

不動產買賣價金是在買賣房子的過程中,房屋仲介會找一個「公正的第三方」,暫時保管價金,一般是銀行或建金公司,這部份金額屬流量,往年大約每年穩定增加約300億元左右,但今年前3季卻僅166億元左右,不增反減。

至於「不動產開發信託」,則是目前預售屋最普遍採用的「履約機制」。銀行主管說,地主、建商將建案土地、興建資金信託給銀行與建築經理公司,專款專用於興建建案,信託存續期間至建案已完工並達交屋狀態時為止。

據信託公會資料統計,截至第3季底,今年以來各項不動產信託業務方面,以「不動產信託-其他不動產信託」項目增加最多,信託公會官員表示,這部份主要即是不動產開發信託。今年光第3季就高達511億元之多,去年同季僅23餘億元,這部份年增幅將近21倍,顯見預售屋市場之熱絡。

央行去年底以來祭出好幾波信用管制措施抑制房市,7月又有房地合一2.0上路,但僅第2季下滑至174億元,卻遞延至第3季衝出1.93倍的季增幅,今年來累計前3季不動產開發信託亦高達1,003餘億元,跟去年前3季不到563億元來看,增加速度依舊驚人,亦一舉超越2020年全年887.9億元及2019的850.6億元水準。第3季的衝高效應,亦不啻是宣告央行與財經部會的打炒房機制幾乎無效。

若再看同期「不動產買賣價金信託」,截至第3季底餘額為1,099.61億元,今年來只增加166億元,明顯低於去年同期的334億元;REITs到第3季底餘額916.4億元,今年亦僅增加5億元,更不到去年同期的一半,呈現雙雙下滑,由三大不動產信託金額變化來看,意謂著今年來房市驚人的漲幅,幾乎都是由預售屋來發動。

預售屋 建案

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