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踢到鐵板了!建案賣不動、北市公設比終於下降

示意圖。記者游智文/攝影
示意圖。記者游智文/攝影

市調機構統計,今年截至11月15日止,台北市推案平均公設比為35%,較2020年略降約0.2個百分點,中止連續三年上升。新北市今年同期平均公設比則為33.9%,比去年增加約0.5個百分點,連續四年寫歷史新高。

住展雜誌研發長何世昌表示,台北市建案平均公設比下降、新北市建案平均公設比雖創新高,但上升幅度已經比前幾年較為緩和,顯示灌虛坪風氣已稍有克制。實務上,公設比灌越高的房子越難賣,35%是消費者心理很難過得了的檻,預期公設比很難再大幅升高。

根據住展雜誌統計,雙北建案公設比近年一路升高,2006年台北市新建案平均公設比僅30%,新北僅25%,但到去年,台北市突破35%,來到35.2%,新北市也來到33.4%,均創下歷史新高。

何世昌表示,雙北公設比大幅增加,除因營建署修正建築技術規則,增加設置逃生梯、室內梯要求外,建案普遍增加休閒設施、建築基地縮小也是主因,另外,雨遮不計坪且不計價,使計算公設比的分母減少,也讓公設比提升。

至於今年台北建案公設比不增反減,新北變動幅度也轉為溫和,主因有四:

一、不動產業界一般認為公設比35%是購屋族的最大容忍值,公設比超過35%的房子不好賣,台北市去年新建案平均公設比一舉突破35%魔王關卡,令人意外,但實務上,超過35%的建案,普遍銷售不佳,建案因此轉向收斂灌虛坪。

二、雨遮不計坪、不計價導致公設比增加效應,已陸續於前幾年反映完畢。

三、近年來以,輿論要求改革公設比的聲浪漸長,內政部也已擬定改革大體方向,主要方向為限縮「免計容積」上限,而為了避免政府出重手,業界已開始出現自律的聲音。

四、今年來房價漲幅擴大,台北市房價創下新高,普遍達到建商的利潤滿足點,沒有必要再大舉灌虛坪。新北市房價因尚未過前高、且原本公設比基期相對低,所以公設比還在持續增加當中,但預期2022年增長空間會更小。

資料來源/住展雜誌
資料來源/住展雜誌

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