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房市主升段能持續多久?專家:7隻灰犀牛是關鍵

示意圖  記者游智文/攝影
示意圖 記者游智文/攝影

房市熱度持續上升,六都10月移轉量再創同期新高,房市趨勢專家、吉家網董事長李同榮表示,國內房市已進入上升趨勢線中的主升段,預估今年全台房價平均上漲10%以上,全年交易量也上看35萬棟。

至於主升段行情能持續多久,李同榮表示,可見的未來,房市有七大明顯威脅,也就是所謂「灰犀牛」,如果能化解、減緩或排除衝擊,2022年房市就有機會延續第六循環主升段行情,一直到2023年,甚至到2024年。

李同榮表示,國內房市自2018第3季全面止跌後,在資金充沛丶利率偏低丶製造業回流的環境下,展開第六循環的回升走勢,歷經一年半的初生段走勢,2020在經濟成長、剛性需求支撐丶營建成本高漲丶通膨保值心態下,展開一波強勁上揚,進入主升段。

他表示,2021房市在疫情蔓延中逆勢上揚,全台各都各區各類產品價量齊揚,可謂遍地開花丶勢不可擋,就是上升趨勢線中主升段的明顯走勢,而這樣走勢能持續多久,要看七大潛在威脅衝擊情況。

首先是QE縮表資金回收。隨通膨憂慮升溫,不少經濟學家認為,Fed將在11月會議宣布啟動量化寬鬆(QE)退場機制,甚至可能直接實施,縮減步調可能為每月150億美元,明年7月完成。一旦QE提前縮表,勢必影響全球資金流動,間接抑制資金流入股市與房市。

第二,通貨膨脹與營建成本大增威脅。通膨憂慮現已籠罩全球,通膨初期對房市有保值心理的激勵,通膨中期會帶動搶購風潮,但到末期銷售率下滑,產生停滯性通貨膨脹,就會對房市產生不利影響。

目前看來,台灣消費者物價年增率在3%範圍內,若2022年通膨超過5%,且營建成本又持續上升,對房市就會是嚴峻考驗,能否轉嫁至市場是一大關鍵。

第三,利率上升壓力。央行已表態,利率上升與否,將視通膨壓力丶國際利率走勢丶國內產業競爭力等因素的影響層面而定。但不論如何,一旦全球QE提早縮表,為求資金逐漸回收,緊跟而來就是利率提升的壓力。利率回升初期會較溫和,對房市的影響較有限,但對市場中期而言,就會是一大警訊。

第四,此波段住宅市場由中南部及蛋白區領漲,也是市場的主要推升動力,兩代不同堂趨勢增進市場需求量能,但持續動力有待換屋需求量能跟進,否則市場持續推動量能將中斷威脅。

第五、預售市場假性需求爆增、與房市超熱威脅。房市主升段走勢另一特色就是短線有利可圖的炒作,尤其近年中南部漲幅較高,成為預售紅單短線炒作溫床,雖有政策打炒房抑制紅單措施,但在稽核困難情況下,紅單炒作依然猖獗,若此現象持續擴大,房價將會縮短主升段的持續動能,上升趨勢線就會提早終止。

第六,政策打炒房升級:2020年不但有實價登錄2.0丶房地合一2.0丶央行三度限貸丶等打炒房措施,但因房市漲勢難擋,面對地方選舉與民意壓力,政策面可能加重打房力道,若力道過猛就會有硬著陸的危機出現。

第七,兩岸衝突增高威脅。近年來美中商戰持續加溫,台美友好關係增進,引發中共軍機不斷擾台,在美中夾縫中,台灣處境非常艱難,一旦有突發性衝突產生,對台灣經濟與房市都會產生立即性的影響。雖然機率不高,但也是房市長線發展觀察的重要指標。

房市 通膨

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