低利率推升房市買氣 蛋白區超漲恐成隱憂

政府接連端出打炒房政策,然而在剛性需求、資金回流與低利率支撐下,房價持續走揚,市場看好房市買氣續航,今年移轉棟數有望達34萬棟。不過,業者示警,部分蛋白、蛋殼區房價暴漲,恐是未來隱憂。

根據內政部發布最新住宅價格指數,以2016年全年基期為100計算,全國2016年第2季房價指數為100.76,今年第2季升至112.42,5年成長幅度高達11.57%。

進一步觀察六都表現,台南市房價指數自2016年第2季100.22,攀升至今年第2季122.29,上漲幅度22%,為六都漲幅最高。台中5年內房價指數成長幅度達17.51%,為六都第2;桃園成長14.86%,高雄市為11.84%,台北市、新北市則因基期較高,成長幅度分別為8.3%與6.2%。

為健全台灣房市,政府自去年底陸續端出多項打炒房政策,包括央行祭出選擇性信用管制,以及今年7月上路的房地合一2.0與實價登錄2.0新制;雖然政府積極透過政策打擊炒作,但台灣房價卻回不去了。

戴德梁行董事總經理顏炳立認為,資金、利率、供給與需求為房價四大支柱。全球量化寬鬆(QE)政策,加上台商鮭魚回流,台灣市場資金充沛;而房貸利率處在約1.353%的歷史相對低點,資金與利率已支撐房價沒有下跌空間。此外,水泥、鋼筋、工資等營建成本全面上揚,建商不可能將物件低價售出,房價只有上調空間。

戴德梁行補充,全球掀起減碳、環保風潮,營建業對環境造成衝擊,預估未來將需透過購買碳權,在開發與生態間取得平衡。由於未來營建成本已不易再回跌,將進一步推升房價上漲。

屋比房屋總經理葉國華分析,政策主要控管對象為炒作投資客,壓抑房市效果有限;而在資金持續進入房地產市場下,今年台灣房市價量穩健走高機會仍大。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋則說,本土疫情趨緩,有助於房市信心回溫,加上低利環境與資金潮回流,自住、置產等需求增溫,挹注房市交易。此外,通貨膨脹蠢蠢欲動,高資產族將房市視為資金避風港,推升購屋需求穩定成長。

市場預期,在房市回溫下,今年全年移轉棟數約達34萬棟,較去年32.6萬棟成長。

不過,對於全台各區域房價輪動上漲,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,房市買氣應能續航,但某些區域價格暴漲太快,恐是未來隱憂。

徐佳馨認為,民眾買房應注意三大要點,首先是重大建設是否到位,其次是人口紅利與就業機會狀況,最後則是蛋白區與蛋黃區比價效應;若蛋白區物件整體總價逼近、甚至超越蛋黃區時,將會影響蛋白區產品去化率。

葉國華則說,近年中南部蛋白區、蛋殼區受惠重劃區與科技業設廠題材,帶動房價全面走揚;不過,太多設廠資訊仍只是消息面,「風險性不小」,過去就曾有區域傳聞大廠投資,最後卻只聞樓梯響,導致投資客大量套牢在山頂。民眾聽到區域房市利多消息而決定買房前,仍得審慎評估,確認建設與企業投資進度與詳情,才不會踩到地雷。

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