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不必見漲就驚 他揭房市真相「要看這三點」

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

Q1房市依然價量齊揚,許多立委認為打炒房無效,政府各單位也高度關注,表示不排除加重力道。吉家網董事長李同榮表示,這波房市是有基之彈,政府只能降溫房市,很難透過打炒房政策讓房市價量俱跌,用房價是否下修當作打炒房指標,是錯誤期待。

他表示,打炒房到底有沒有效,可看三項比較指標,只要房價漲幅在安全範圍內,就不會失控,政府不必見漲就驚。

首見要看,房市價量增長與經濟成長率的同步關係。李同榮表示,經濟成長強勁是此波房市推升的主要基本面,通常房價會依經濟成長率加權1.3~1.5倍的幅度上漲,只要低於此幅度,就表示打炒房有一定效果。

第二要看房市價量增長與通貨膨脹率的同步關係。通貨膨脹一直是房價上漲的同步指標,尤其近兩年營建通貨成本高漲,工資不斷上揚,整體營建成本高漲20%以上,在房市技術循環處於上升趨勢軌道上,這些成本勢必轉嫁到房價上。

其中,中南部因房價基期較低,其營建與土地成本增加的單價反映在銷售單價比率,就遠比大於台北增加的很多,這也是這兩年中南部房價高漲的主因之一。基本上只要漲幅適度,就代表市場健康。

第三要看房市開工量丶使照核發量關係,開工量增加代表房市銷售率增加,使照核發量增加代表完工物件供給量增加。一旦「開工率」與「使照核發量」的季缐呈現黃金交叉向上,就代表是房市回春的先行指標;呈現死亡交叉向下,則是房市反轉的先行指標。

目前房市要觀察的重要指標是房市開工量與使照核發量的季線是否乖離持續擴大,若乖離過大,一旦兩三年後市場波動影響開工量萎縮向下,就會與不斷增加向上的使照核發量季線呈現死亡交叉,也就是房市即將反轉向下的訊息出現。

李同榮表示,房價不是不能漲,重點在漲的合不合理。交易量也不是不能增,重點是供需關係合不合理。

政府應從上述三項指標,訂出多少經濟成長率可以容許多少房市價量的成長幅度?多少通貨膨脹率可以容許多少房市價格的增長率?開工量與使照核發量多少乖離率會是房市過熱的警戒線?用確實量化可稽核的KPI指標,來審視打炒房政策效果。

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