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策略經營/李志宏創造土地附加價值 品牌信譽擺第一

李志宏表示,潤泰新要創造土地、產品的附加價值,不賺增值財。
(本報系資料庫)
李志宏表示,潤泰新要創造土地、產品的附加價值,不賺增值財。 (本報系資料庫)

不同於一般建商買地蓋屋的開發模式,潤泰創新(以下簡稱潤泰新)總經理李志宏表示,「潤泰新定位是一個加工業者,要做的是創造土地、產品的附加價值,而不是去賺增值財」,這樣做最大優勢,就是品牌擁有高能見度、公司信譽獲客戶青睞。

自我定位加工業者

李志宏指出,雖然近期房市不斷有熱銷案出籠,不過對潤泰新來說,市場僅是「小幅波動」,集團認為房地產開發應該是一個事業的概念來去建構,「地價、房價一直漲對建商不是好事」,因為賣掉就沒有了。

李志宏強調,對潤泰新來說,公司經營觀念就是,「建商是一個加工業者,要做的是創造土地、產品的附加價值,而不是去賺增值財」,尤其近幾年中南部市場有許多建商搶進插旗,潤泰新雖然有評估但沒有布局,因為對公司來說,是否購地開發要評估的是投報率和風險性的高低。

李志宏舉例,早期市場常說的「林(口)三(峽)淡(水)地區」,因區域房市、房價波動大,對公司來說,一個投資開發案動輒要花費四、五年時間,公司不做長期市場預設,因此對此類市場布局,以「少碰」為原則。

李志宏分析,同樣的邏輯,近年不少建商布局中南部市場,不過對公司來說中南部沒有非要去不可的理由,尤其是「如果能找到更好的投資標的,創造更好的投報率,且風險相對較低,資金更應該往這部分去布局才對」。

利用合建取代獵地

他表示,雖然近年集團購地減少,不過土地庫存卻沒有減少,而是以合建取代獵地;像是總銷約300億元的「南港之心」,案量這麼大,光是一個案子平均就能挹注三年的營收、獲利,且公司不必花龐大自有資金去買地,IRR(年化報酬率)也最有效益。

李志宏指出,對潤泰新來說,集團並沒有特別的購地計劃,除非是具有特殊環境或條件的土地,像是之前公司購買「松濤苑」的土地,就是在金融海嘯時期遇到這樣特殊的原料才會出手。

他舉例,又像是最近集團砸下17.2億元,向大潤發流通買下溫仔圳重劃區內約6,142.19坪土地,就是看好該重劃區未來潛力,決定先行布局、卡位。

雖然按照新北市政府規劃,該區預計2026年才會完成重劃,之後才會配地給原地主,因此六年後才有機會開發,但對公司來說,剛好關係企業有土地,且看好重劃區未來發展,所以搶先在今年超前部署。

李志宏表示,相較於同業,潤泰新不會特別庫存土地,也不會去公開市場搶標土地,集團認為資金若有更好投資計畫,有一套評估IRR的標準,只要符合內部的年化報酬率,任何的投資計畫都有機會納入評估,資金不一定要放在土地。

重建海砂屋受肯定

他指出,像是潤泰新在2015年主動收回重建海砂屋,該棟社區是27年前集團所蓋的台北市「潤泰雙子星」,因該案出現海砂屋問題,因此集團決議積極承擔、主動面對。

李志宏說,雖然該案為海砂屋,適用海砂屋特別條例,原容積可放寬30%,不過多出的三成,僅多出13~15樓三個樓層,可售樓地板面積僅約371坪,全案幾乎確定不賺錢在做,但在潤泰新主動回收雙子星案進行重建。

不過,李志宏強調,在潤泰新主動回收「潤泰雙子星」重建過程中,已有臥龍街海砂屋地主主動接洽,邀請公司參與重建,算是另類的贏了面子;對公司來說,「庫存土地不如庫存信譽」,當品牌、信譽獲得客戶的認同,不管房地產市場怎麼變化,消費者對於建商的品牌擁有高度認同和信賴,這就是潤泰的經營管理之道。

潤泰新 建商 海砂屋

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