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年終資產大盤點 靠這個掌握關鍵未來 財務自由多數年

2018-12-07 15:13文/ 夏小淇

快速達到財務自由,是每一個人的夢想,其實只要換個「富爸爸」頭腦,趁著歲末年終盤點、活化手中房產資產,你也可以提前達陣財務自由目標,輕鬆多出8年的樂活人生!

在一般人眼中,房地產通常類似儲蓄概念,透過每個月繳交房貸來換得一間房子的所有權,但僅靠著這樣苦苦存錢,往往會拉長達到個人財務自由的時間。事實上,對於房產資產可以有更聰明的活化與運用,有錢人會將房地產理財視為金融資產,並不單只著眼於最後擁有房屋的權利,而是將房地產看作如股票資產,透過股價上漲、下跌之間賺取資本利得契機,房市同樣也會在景氣循環中,出現高低波動的房價走勢,這時,有錢人便能透過出售房屋或申辦房貸,實現房產的資本利得;再者,有些富人也會以另一種方式活化房產資產,例如將台幣計價的房地產,轉換為外幣投資,讓投資幣別與標的更加多元化。

如果能將上述「富爸爸」頭腦運用在自己的房產資產,運用融資房產,讓不動產一起動起來,提高自己手中可運用的現金部位,就有機會加速提高財富自由度的進度,更快達到百分百財富自由,讓你年享受更長久的財務自由樂活人生。

那麼要如何計算個人財務自由度呢?中國信託銀行表示,簡單來說,財務自由度=(目前淨資產×投資報酬率)/目前的年支出,如果能聰明活化手中的房地產,採用融資房產,能加速達成財務自由度!

舉例來說,目前擔任工程師,每年薪資收入200萬元、年支出100萬元的林先生,除了薪資外,還擁有現金1,000萬,以及兩棟共值4,000萬元的房地產。林先生用1,000萬現金部位做理財,以每年5%報酬率計算,林先生目前的財務自由度等於50%,也就是現金1,000萬乘以5%報酬率,再除以年支出100萬元。

如果林先生持續工作與儲蓄10年,加上現金的投資理財,手中所累積的現金資產能達到2,887萬元,這時若不考慮再投資,套用上述公式,以2,887萬元除以年支出100萬元,此時能達到28年的100%的財務自由度,但若超過28年,林先生就必須考慮其他開源管道。

圖/中國信託銀行 提供
圖/中國信託銀行 提供
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不過,林先生若能在工作時聰明活化房產資產,將4,000萬元的房地產,申辦房貸利率2%,借出2,000萬元一起加入投資,等於現金總投資金額3,000萬元,此時同樣以報酬率5%計算,每年現金流扣除房貸利息後,還有110萬元(投資報酬150萬元-房貸利息40萬元),等於即使只看投資的現金流,不算本金,也足以支應生活,再加上10年間的薪資收入已經結清房貸,也就是說林先生因為善用房產融資,不僅能在10年之後退休,打造的現金流已經可以讓他達到財務自由的目標,林先生清償完房貸後手中累積的現金部位高達3,000萬元可使用。

中國信託銀行表示,由於林先生有活化房產的觀念,他也可以考慮滿60歲後申辦以房養老,享受更優渥的樂退第二人生。

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