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重劃區、地上權 躍升首季土地市場主流

2018-03-29 13:41經濟日報 記者郭及天╱即時報導

瑞普萊坊調查顯示,今年第1季全台土地市場單季交易達新台幣約403億元,年增39%,創下2010年以來第1季交易金額歷史新高,進一步分析土地使用分區,住商土地交易金額共新台幣322億元、工業土地73億元、其他類別8億元,住商用地交易金額年增79%,反觀工業用地交易金額年減31%。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,工業土地以製造業自用市場為主,需求穩定但土地媒合時間長、供需配對不易,再加上價格上漲速度快,部分買家轉進廠房市場。反觀住宅市場的自住買盤在央行限貸鬆綁、建商讓利、房價築底的狀況下回籠,建商去年投資信心大增,去年全年交易量大增77%,今年延續暢旺的氣勢,再配合政府標售重劃區土地帶動,建商積極搶進原料,第1季的住商用地交易大增39%。

第1季土地交易有三大特點。首先,建商積極插旗南北重劃區,土地市場的區域排名大翻轉。第1季全台土地交易金額最高的冠軍寶座由高雄市取代台北市拔得頭籌,單季土地交易金額共新台幣126億元,緊接其後為新北市的95億元,台北市則退居第三名,單季成交67億元。

其次,第1季前五大土地交易即有四筆土地為建商於重劃區獵地貢獻的成果,其中新店央北重劃區就佔三筆,顯見價格平實、潛力大的市場,除了有區域建商支撐,還能吸引知名品牌建商跨區投資。自住買方主導的市場,價格的親民程度決定市場參與的熱度,市場氣氛健康。

第三,前兩年慘澹經營的地上權為市場寫下新的一頁。富邦人壽以新台幣78.08億元標下龍華國小地上權案,冠居全台,更將高雄市拱上寶座。

黃舒衛表示,公告地價及房屋稅調漲打趴地上權案,從2015年的總交易金額,瞬間跌至2016年72億的低谷,去年更只剩36億。

在地上權權利金、地租收取方式大幅調整之下,地上權案重綻生機,第1季就超越2016年、2017年全年。

在資金充裕但可選物件極有限的時空環境下,如果地上權的成本、不確定性降低,的確有利於引導壽險業進行長期、多元的布局,也能同時解決公建、財源的困難,再加上公辦都更、聯開案能拉動內需、投資,應該是今年政策不變的方向。

新台幣建商地上權

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