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李同榮:兩項指標黃金交叉日 房市落底時

2017-08-14 12:03經濟日報 記者游智文╱即時報導

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吉家網不動產董事長李同榮表示,未來半年房市交易量將會持續回升,代表購屋信心度的建築開工量季線也將止跌回升,當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線量,兩條指標季線呈現黃金交叉時,正是房市落底時。

李同榮說,根據內政部統計,今年上半年建案開工戶數約3.2萬戶,創近七年以來新低,今年使用執照核發量也開始呈現下跌,顯示房市正脫離交屋潮高峰,賣壓將逐漸減低。

他指出,2013年Q4與2014Q1房市建照核發與建築開工量雙創新高後,下半年因面臨房市反轉而雙雙走跌,代表完工的使用執照核發量卻持續維持高檔,起因於前幾年房市交易量活絡,相對開工數量也激增,造成從2014-2016三年間的爆量交屋潮,累計未售出的餘屋也激增至十萬戶以上。

這段時間市場賣壓沈重,也是房價持續走跌不見趨緩的階段,今年使用執照發照量已下滑,賣壓可望逐漸減輕,建照核發量季線也正式與使照核發量季線交叉,觀察開工量季線,經一年多谷底盤整有機會逐步回升,未來兩季將會與使照核發量季線呈黃金交叉。

李同榮從建照核發量與建築開工量、使用執照核發量、房市交易量三大指標分析判斷房市的未來走勢:

(一)從建照核發量與建築開工量觀察,量縮見底,將緩步盤升

建照核發量在2016年Q2季量萎縮至16,982戶創近年新低,建築開工量也隨後於2016年Q3季量萎縮至14,116戶也是創近年新底,歷經一年多盤整後,因市場交易量持續回溫,預計到2017年Q4,建商信心逐步恢復,建照核發與開工量將會緩步盤升並向上穿越使照核發量。

(二)從使照核發量分析,季量緩步下滑,房市逐漸脫離交屋潮高峰

從2014到2016三年來,全年使照發照量2014年為91,883戶,2015年為99,431戶,2016年為97,630戶,三年使照核發總量逼近三十萬戶高峰,每年的季均量都約在2萬5千戶左右,今年第二季季量已下滑至18,402戶新低,顯見交屋潮已逐漸脫離高峰,對房市賣壓相對減輕不少。

(三)從全台房市交易量分析,季交易量已於2016年Q1落底,並逐季回溫中

房市全台交易量近四年來從2013年Q2近十萬戶的季量高峰,下跌至2016年Q1交易量為43,182戶,幾乎萎縮六成,與開工量丶建照核發量同步創近年新低,此時房價也持續走低。但2016年Q2開始,房市的季交易量開始回溫,顯見積壓三年自住與首購的遞延買盤逐漸回籠,然市場因有大量餘屋賣壓,新成屋建商不得不讓利,藉以殺價取量,市場信心可望逐漸恢復與提升,對建商推案開始產生激勵效應。

李同榮表示,2017全台交易量可望較去年提升10%以上,上看27-28萬戶。而代表購屋信心度的建築開工量季線也將止跌回升,當建築開工量的季線向上並穿越使用執照核發季線量,兩條指標季線呈現黃金交叉日,正是房市落底時,2018年到2020年間房市需要消化部分餘屋,房價會在谷底之上盤整兩年後,才有機會較明顯的小回升行情。

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