商辦需求空間超過百萬坪 內科、南港、北士科為三大重點園區

商仲業者宏大國際資產彙整經濟部商業發展署資料發現，近四年全國新增5.45萬家公司，其中四成為製造業、六成服務業，以每家公司需要10坪辦公空間估算，預估國內至少有50萬坪商辦面積需求，若加上企業擴充、舊大樓更新短少面積，預估國內至少有超過100萬坪辦公空間需求。

宏大國際資產總經理陳益盛分析，過去鮮少建商規劃商辦出售，直到2018年前後台商加速回流後，商辦需求才提高，不少建商投入商辦出售或出租市場。

陳益盛指出，目前土地難求，尤其都會區市中心，以台北市為例，市中心土地供給少、需求呈外溢現象，以內科、南港、北士科為三大商辦供給重點，為近年企業設置商辦重心。

資料顯示，自2021年至2024年，全國公司登記家數由736,889家增至791,478家，四年新增54,589家。宏大國際資產調查，新增公司中，製造業占40%、服務業占60%，以每家公司需10坪空間估算，初估全國至少有50萬坪商辦面積需求。若加上企業擴充、老舊大樓都更和重建的短少面積，預計全國企業對商辦、營業空間需求將超過100萬坪。

以北市內科、南港、北士科三大園區辦公室空間看，陳益盛指出，內湖園區開發土地比率約95%，南港經貿園區約80%，北士科園區開發度僅約30%。

陳益盛表示，十年前內科較受青睞，五年前為南港園區，今年因輝達亞洲總部設在北士科，成為最詢問度最高區域，光是7月輝達公布前後，周邊商辦每坪成交價就提高5%至10%。

陳益盛指出，三大科技園區以南港商業機能及交通運輸最佳，商辦行情價格最高，目前辦公室每坪成交均價60萬至140萬元。內湖供需近飽和、區內商辦價格較穩定，每坪成交均價約50萬至80萬元。北士科開發屋齡較新，每坪成交均價約65萬至85萬元。

陳益盛分析，三大園區最大差別在於規模不同，以及土地使用分區，其中內科面積約150公頃，供做辦公區域約九成屬於科技工業區，進駐業者以電子科技及製造業行政及研發為主，如光寶（2301）、鴻海（2317）、研華（2395）等；南港園區範圍約86公頃，土地使用分區包含工業區、商業區，可進駐業種較廣，代表企業如IBM、台灣高鐵（2633）等，未來東區門戶計畫範圍則可擴大到440公頃。北士科土地範圍約94公頃，辦公區主要為產專區，少部分為商業區，可設立產業別接近南港園區，目前有中鼎工程（9933）、友華生技（4120）、金仁寶等。