房市回歸剛需 賴正鎰籲央行鬆綁豪宅線、第二戶貸款

美國聯準會（Fed）利率決策在即，市場關注台灣央行本周理監事會是否跟進升息，以及實施近兩年的第七波選擇性信用管制是否再度調整。全國商業總會榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今（15）日表示，目前房市投機炒作已明顯降溫，交易回歸首購、換屋等剛性需求，預估央行此次「不會有太大動作」，但應適度鬆綁房市管制，優先檢討13年未調整的高價住宅門檻，以及第二戶、第三戶與土建融資限制，讓房市真正「軟著陸」。

賴正鎰指出，自央行第七波信用管制上路後，全體銀行不動產貸款占總放款比率，已由2024年6月底37.6%高點，降至今年5月底35.2%，顯示信用資源過度集中房地產的情況已改善，市場投機買盤也明顯退場，目前交易主體已回歸首購及換屋需求。

在央行理監事會前夕，賴正鎰提出四項建議，其中首先就是調高「豪宅線」。他表示，高價住宅貸款門檻已13年未調，但這段期間土地、營造及人工成本大幅上漲，過去的豪宅標準早已與市場脫節，部分換屋族只是希望改善居住空間，卻因總價碰到豪宅線，貸款成數直接降至3成。

他建議，台北市高價住宅門檻可由目前7000萬元提高至8000萬元，甚至1.2億元；新北市由6000萬元提高至7000萬元以上；桃園、新竹、台中、台南及高雄等地則由4000萬元提高至5000萬元以上，同時將高價住宅貸款成數由3成提高至5成。

其次，央行今年3月已將自然人第二戶購屋貸款成數由5成提高至6成，賴正鎰認為，現今房市交易期拉長，換屋族要在18個月內出售舊屋仍有壓力，建議進一步將第二戶貸款放寬至7成至7.5成，換屋出售舊屋期限由18個月延長至24個月；第三戶目前最高僅能貸3成，也可考慮放寬至4成至5成。

在建商部分，他建議鬆綁購地貸款「18個月限期開工」規定，依都更、合建或大型開發案等不同條件給予彈性，避免建商為防止貸款遭收回而被迫開工，在建築成本居高不下之際反而增加爛尾風險；土地及建築融資貸款成數也應適度調高，減輕業者資金壓力。

至於利率政策，賴正鎰認為，台灣雖面臨通膨壓力，但出口及投資動能仍強，經濟基本面穩健，建議央行此次維持貨幣政策穩定，不必急著跟進美國升息，並在防範金融風險之餘，適度給予首購、換屋及正常開發案合理的資金空間，兼顧金融穩定與房市軟著陸。