利率16%壓垮小建商？台中建案驚見全數解約

實價揭露，台中市北屯區長生巷農建地華廈案「洲際500」，全案規劃58戶，今年3~5月陸續售出7戶，一戶大多1100多萬元，單價也賣到5字頭，但7月下旬竟全數解約。

由於沒有傳出糾紛，業界認為，應是建商不玩了，主動解約。至於為何建案仍賣得動，建商卻主動解約不玩，有人認為可能是槓桿開太大，有人推測可能是財務考量。

不過，一份法判決書顯示，極可能是因為央行限制土建融成數，建商無法向銀行借到足夠金額， 必須另向融資公司以較高利率借錢，加上又有18個月內開工限制，讓建商決定壯士斷腕。

根據資料，該案基地位於北屯區與潭子區的交界地帶，距離十四期重劃區的洲際棒球場約500公尺，地點算不錯，但周邊環境較差，有不少鐵皮工廠與農地。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，十四期重劃區的新案，現今要價6、7字頭，該案附近雖屬低度開發，小環境較不理想，但每坪成交48~57萬元，算是合理價格。

以該案將近60戶的規模來看，耗時2、3個月銷售7戶，銷售率約1成多，雖然無法與3、4年前秒殺案頻傳、景氣繁榮時期相提並論，但對照現今市況而言尚屬正常。

至於為何要全數解約？經查「洲際500」建商寶爵建設，曾向融資租賃公司借款上千萬，今年遭融資租賃公司向法院聲請強制執行獲准。

根據法院公開的判決書，建商借款的年利率高達16%，等於每年光利息就要償還上百萬元，對財力吃緊的中小型建商是一筆不小的負擔。

陳定中表示，近兩年央行信用管制，除了限制自然人購置多戶外，對建商的箝制也不少，從2020年重啟信用管制以來，一路調降購地貸款，現今購地貸款上限僅5成，其中還保留1成為動工款，並須切結於18個月內開工。

這對財力有限的中小型建商來說，融資銀彈緊縮，已增加開發難度，一旦開工，又得面臨持續性的工程支出，再加上景氣反轉銷況下滑，資金回收速度放緩，稍有不慎倒閉收場的風險不小。

他表示，事實上，不少中小型建商業者為補足資金，轉而向融資租賃公司借貸，但融資租賃公司的貸款利率遠高於一般銀行，年利率甚至突破10%。

陳定中指出，過去建商有資金需求，還能靠著餘屋貸款應急，但央行第七波信用管制，將餘屋貸款降到3成，壓縮了建商資金調度的彈性。

由於中小型建商購地推案的醞釀時間長，相隔3、5年才推一案的情況十分常見，且推案規模通常不太，因此手中餘屋量多半稀少，就算拿餘屋去貸款，能借到的資金也有限，也讓部分中小型建商願意承受高利率向租賃融資公司借貸，但也讓財務更加窘迫。