房仲業看青安3.0方案 補貼更精準回歸剛性需求

行政院將推動青安3.0方案，不動產建築開發公會與房仲業者認為，新方案新增年齡、所得及房屋總價等申貸限制，政策由過去擴大補貼轉向精準補貼，有助將資源聚焦真正自住首購族，但難再複製2023年新青安帶動房市買氣的效應，市場將回歸剛性需求。

行政院會明天擬通過「青安3.0」方案，設下多項申貸條件，包含申貸人須未滿50歲、房屋購買總價限制估計為新台幣2000萬至3500萬元之間、排富門檻以借款人個人年所得200萬元作為貸款資格條件，同時，利率補貼採分年退場，不過維持5年寬限期，並放寬婚育家庭、新婚家庭貸款上限。

台灣省不動產建築開發商業同業公會理事長吳國寶向中央社記者表示，從政策結構與市場供需角度來看，青安3.0對建商而言，「正面效應減弱，挑戰與壓力增加」。相較過去方案，新制核心邏輯在「限縮」與「精準」，這意味著市場的資金池被縮小了，過去仰賴新青安低利、長寬限期作為銷售誘因的行銷模式將失效。

他指出，由於青安3.0限定年齡、所得及房屋總價等，將直接排除部分中高齡購屋族及高總價住宅買盤；當首購族申貸資格收緊，將導致預售屋與新成屋成交轉換率可能降低，銷售週期將被拉長，進而增加建商的資金壓力。

吳國寶表示，未來建商將更傾向規劃「低總價、高坪效」產品，以符合政策設定的房屋總價門檻，但也將導致市場出現產品同質化競爭，並壓縮大型豪宅及大坪數建案市場空間。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，青安3.0的調整方向「合理，但不會刺激房市」，不會再像2023年新青安一樣帶動房市熱度，因新方案並非全面放寬，而是在既有政策基礎上，將補貼資源更集中於真正有需求的首購族。

不過，曾敬德指出，這次利率補貼仍具吸引力，尤其目前房貸利率約2.5%左右，補貼後最低可降至1.775%，有明顯利差；雖然利息補貼改採逐年遞減，但對自住首購族而言還是具誘因。此外，相較青安1.0補貼3年，新方案補貼期間更長，對有實際購屋需求者仍有幫助。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，青安3.0新增借款人須未滿50歲、年所得200萬元以下等限制，符合資格的人數勢必減少。根據過去統計，光是所得門檻就可能排除約15%的申請人，加上台灣晚婚、晚購屋趨勢，部分民眾可能到了50歲左右才首次購屋，未來將失去申貸資格。

他表示，青安政策限制趨於嚴格，「以前是管貸不管房，後來房、貸都管，現在連年齡都管。」他指出，政策方向合理，目的是將有限的信用資源更精準提供真正有需求的首購族，但並非擴大補貼，而是限縮適用對象，因此難以刺激房市。