不動產授信金檢揭兩破口 企業或個人周轉金可能流入房市

央行「限貸令」壓抑房市，資金一度出現「繞道」跡象，引金檢關注。金管會2025年下半年金檢發現，銀行在不動產授信上，出現資金用途審查、貸後管理追蹤兩大缺失，導致企業或個人周轉金貸款可能流入房市。

金管會昨（19）日公布2025年下半年金檢缺失報告，涵蓋金控、銀行等12個業別，聚焦防詐、洗錢、消費者保護、資安與不動產授信四大面向，其中以不動產授信缺失最受市場關注。

檢查局副局長郭文龍說，金檢發現銀行業、信合社與票券業在不動產授信有三大缺失，一、無法有效辨識投資客、人頭戶，二、個人或企業周轉金貸款，既未審查資金用途，也沒做貸後管理追蹤，三、空地或餘屋貸款未掌握興建期、與去化能力。

其中以「周轉金貸款」問題最關鍵。金檢發現，有國銀對具不動產開發或投資背景的個人戶，及承作不動產融資的租賃業者，核貸大額周轉金，但審查與管理機制明顯不足。

郭文龍說，銀行核貸前，既沒有審查資金用途、也沒有評估企業資金需求，個人動撥、或企業貸後也沒有進一步做追蹤管理，導致資金可能流向購置不動產，出現「名實不符」情形。

據央行統計，因「限貸令」發酵，2025年3月起，五大行庫新承做購屋貸款年增率一路呈現雙位數降幅，同期周轉金貸款年增則呈現波動，9月一度跳升年增兩成，呈現與房貸「此消彼漲」的短期異常現象。

當時房仲圈示警，民眾恐因「限貸令」，轉向跟銀行以周轉金名義，來補足購屋自備款需求，此舉也遭金檢盯上。

據2026年2月底統計，五大行庫新增房貸仍維持四成年減，周轉金貸款僅小幅年增3%，顯示資金流向異常已收斂。

銀行主管坦言，實務上資金用途查核不易，借款人可透過跨行轉匯，或提領現金形成金流斷點，使貸後追蹤難度提高，除非資金直接流向建商或房仲，否則不易認定違規。

金管會已要求銀行強化授信審查與貸後管理機制，特別是落實資金用途合理性與必要性評估。

市場認為，在房市管制未鬆動下，如何持續防堵資金繞道，將成為後續監理重點。