分析央行按兵不動兩大關鍵 專家：眼下最大難題恐是「它」

房市近期受政策因素，買氣急速下滑，產業不斷向政府疾呼應鬆綁信用管控。不過，中央銀行18日舉行2025年第4季理監事會議，決議仍維持政策、利率與存款準備率不變，但針對銀行不動產貸款總量，將於2026年起由各銀行內部控管。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，央行擔憂熱錢轉移，避免房市反彈，因此選擇繼續按兵不動。

綜觀央行近年理監事會議，自去年9月推出第七波信用管制措施以來，自今日為止已連續多季未更動利率，且也未調控或增設選擇性信用管制措施。

徐佳馨指出，央行此次選擇利率與選擇性信用管制按兵不動，與經濟與通膨穩定密切相關，再加上過去升息幅度不大，降息也無太大空間。至於房市並未有進一步動作，推估是在股市大好，熱錢四溢的狀態下，央行擔憂股市資金轉進房市，同時避免目前的房市出現報復性反彈所致，加上任何寬鬆動作都可能讓外界產生放鬆管制的預期心態。

她強調，「捏驚死，放驚飛」恐怕是央行眼下最大的難題。不過如果明年經濟表現不佳，是否有可能在資金面上採取相對寬鬆態度，值得留意。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶則分析，此次央行仍按兵不動，符合市場預期，主要關鍵因素有二，一是目前房市雖受信用管制措施、限貸令等因素衝擊，國內普遍買氣趨冷，惟市場價位仍未顯著下修，房價和買方認知、央行預期仍有落差，致使央行不敢貿然鬆綁。

二是全球局勢仍詭譎多變，不管是烏俄戰爭、中東戰火及近期泰柬交火，都可能牽動敏感的地緣政治，並讓以出口為導向的台灣經濟有波動風險，因此央行此時選擇站穩腳步，保留更多貨幣政策籌碼，以減緩未來黑天鵝對經濟環境衝擊。

另針對銀行不動產貸款總量，將於2026年起由各銀行內部控管，但銀行方需按月向央行報送不動產貸款相關資料，且央行也將持續辦理專案金檢。賴志昶分析，此舉顯示在近期限貸等政策管控之下，不動產貸款總量已有明顯下降，因此表面上予以銀行自律，但其實央行金檢仍在，形同銀行方仍是戴著「緊箍咒」，因此銀行方仍會持續審慎對待申貸客戶，明年購屋者貸款難度應難以實質降低。

賴志昶指出，市場自去年第七波信用管制「重拳」過後，彷彿被按下暫停鍵，買氣陷入急速冷凍，加諸目前央行已明確表態維持緊縮基調，今年國內買賣移轉棟數恐將面臨26萬棟保衛戰，回到2016、2017年房市低谷的慘況。

賴志昶表示，整體房市已被打入「留校察看」名單，短期內鬆綁機率微乎其微，研判這股濃厚的市場觀望氛圍，勢必將延續至明年上半年；至於自用族群，目前央行仍傾向由銀行端從第一線來執行限貸，「自用放生」態勢明確，換屋族僅能自求多福。