房價明明下修、為何銀行房貸鑑估值卻上揚？房仲曝原因

根據聯徵中心最新公布的2025第3季房貸統計顯示，第3季新增的3.77萬個申貸樣本，平均房貸利率已上升至2.44%，寫下聯徵中心自2009年公布統計以來的新高。

與此同時，平均核貸成數也降至71.78%，創下近22個季度以來的新低，顯見銀行審核房貸態度更為謹慎。

不過，令人意外的是，在利率攀升、成數收緊下，近年各項官方、民間數據顯示房價已連兩季下修，然而聯徵中心統計全台平均房貸鑑估值，卻不減反增，達到1,453萬元，逆勢刷新歷史紀錄。

對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，過去幾年建商大舉推案，近兩年正好進入交屋過戶的高峰期，所以近期申貸的房貸族群中，有不少是在預售階段購入的買方。

根據聯徵中心資料顯示，今年前三季屋齡3年以下新成屋的申貸件數為54,805件，占比48%，創下歷史新高。而這類新建案不僅屋齡較新，房屋總價也相對較高，因此會在一定程度上推升整體房屋鑑價的平均值。

莊思敏指出，自去年下半年以來，受第七波信用管制及銀行房貸水位吃緊影響，部分銀行採取「以價制量」的策略，透過增加房貸利率、限縮核貸成數等方式，提高申貸門檻，進而減少房貸申請件數。

如今房屋總價動輒千萬元以上，房貸條件緊縮等同直接掐住購屋者的資金來源，自然會導致市場買氣急凍。根據聯徵中心資料顯示，今年前三季新增房貸件數僅113,142件，相較於去年同期的180,862件，大幅減少37%。

莊思敏表示，銀行法第72之2條排除新青安貸款後，房貸排隊情況已見緩解，推估明年整體的貸款環境應會較今年有所改善。

不過，由於目前央行尚未鬆綁信用管制，加上川普關稅戰對傳統產業的衝擊，以及兩岸地緣政治風險升溫等外部因素的干擾，明年房市仍存在不確定性。建議房貸族切忌過度操作財務槓桿，盡量多準備一些自備款，才能「從從容容、遊刃有餘」地應對未來可能的市場波動。