「商辦土地公」國壽資產升級 六都逾20棟大樓導入hub新型態辦公服務

辦公室市場迎來新型態的產品轉型；不同於開發商打造的頂級商辦大樓，持有國內最多商辦大樓的壽險業者國泰人壽3日宣布未來5年，在六都更新超過20棟國壽商辦大樓中，不僅將導入hub服務，更將以「資產轉型、智慧驅動、人本共榮」三大策略，啟動商辦資產的全面升級。

國壽不動產管理部副總經理郭文鎧指出，以往商辦的競爭聚焦於硬體設施的新穎程度，但在全球淨零碳排浪潮及台灣法規的推動下，國壽看到「綠色能效」已成為企業租戶的剛性需求，尤其對於跨國企業而言，合乎ESG（環境、社會與公司治理）規範已刻不容緩。

據國泰人壽《未來辦公趨勢報告》指出，84%受訪者將「人性化」列為最期待服務，其中餐飲服務、運動課程、周邊休閒服務等則是最期待服務的前三名；另外78%受訪者希望能提升公司「數位化管理程度」，以增加上班彈性和效率。

郭文鎧表示，國內商辦資產的競爭焦點，已從過去的商辦大樓硬體設備，轉向高軟體服務的需求，亦即商辦大樓「服務與永續」程度有多少，將是企業租戶考量是否進駐的重點，這也是國泰人壽將「綠色、科技、人性」三大概念進行整合、融入至「hub新型態辦公服務」，就是希望透過旗下商辦資產產品的「差異化服務」優勢，讓旗下資產更具競爭力。他強調，「資產轉型、智慧驅動、人本共榮」三大策略，是這波國泰人壽啟動商辦資產全面升級的重點；透過以「人本」為空間設計概念、結合智慧環境數據管理機制，將商辦大樓從單純「物件」管理，轉變為「hub新型態辦公服務空間」，完成商辦資產轉型計畫。目前國泰人壽首棟導入「hub新型態辦公服務」的是「松江商業大樓」；國壽表示，目前服務受租戶好評，穩定出租近九成。

郭文鎧指出，集團未來商辦大樓規劃，將大規模導入hub服務，依據租戶需求，量身打造彈性空間，並運用智慧環境數據管理機制，協助租戶在日常營運中實踐永續經營，預計未來五年內，將國壽在六都、超過20棟的商辦大樓導入hub服務，打造商辦服務生態圈的新世代。

這場新型態的辦公室革命，正預示著台北市頂級商辦產品將有不同服務型態的呈現，不僅接下來辦公大樓市場將明顯出現「產品分化」，商辦大樓租金表現更將因各大樓的服務能力和程度的高低，掀起「價格分歧」現象。郭文鎧舉例，雖然目前政府尚未強制要求所有企業使用綠電，但全球建築往綠色永續的ESG發展趨勢是確定的。他強調，尤其2026年起，大樓總電量超過800千瓦，每年綠電用量要占10%，也就是每年要達到8萬度綠電，幾乎台北市信義計畫區的商辦大樓都適用這項規定，對於大樓相關綠色需求，身為綠色商辦領先者的國壽，決定全面提升軟硬體，推動「資產轉型」，讓每棟國壽商辦都擁有「hub新型態辦公服務」。

郭文鎧分析，綠色服務的成本將被反映在租金上，但同時也為租戶解決了ESG合規的迫切問題。面對這些以ESG為營運核心的跨國企業來說，「hub新型態辦公服務」就能為這些跨國租客完成ESG的目標，這是產品的不可替代性，國泰人壽期望成為市場上那顆「青森蘋果」（優質且具差異化的大樓產品），透過升級國壽服務價值，維持旗下出租資產的競爭力、進一步強化辦公室租金的穩健性。

國壽推動的「hub服務」，從硬體、服務雙管齊下，首創在公共區域導入綠電，租戶進駐即成為綠電用戶，若企業對綠電比例有特定需求，也可依其永續目標進行客製化配置；並透過智慧化管理平台整合機電、門禁梯控、IoT環控等串聯租戶、樓管與大樓，支持租戶跨區域整合數據，不僅能有效控管成本，實現易用性、即時性、高擴展性的新商務模式。

此外，國壽以企業租戶需求為核心，租戶可於線上平台預約、線下解鎖空間，自動產出訪客QR Code，即可在預約時段內透過門禁感應進出，兼具效率及安全性；而多元空間配置賦予員工選擇權及自主權，創造兼具交流與彈性的工作環境。