租金連16年上漲！專家揭「合理租金算法」：租太貴一看就知道

近期有民眾指出，自己3年前以每月6800元租房，如今退租後發現房東重新上架，租金竟漲至7500元，漲幅超過10%，而且據主計處資料顯示，全國消費者物價房租類指數自2010年起，已連續16年上漲，今年更是月月創歷史新高，反映出全台租屋市場長期供不應求的現象。

對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴分析，近年房租持續上漲的主因有三：首先，房價高漲導致自住轉租需求上升，不少民眾買不起房，只能長期租屋，形成結構性需求；其次，近年屋主持有與取得成本增加，屋主為維持租金收益率而將成本轉嫁到租金上；第三，近年新建案供給量大，新屋租金單價高，出租市場缺乏平價供給，使得整體租金漲勢更為明顯。

陳傑鳴建議，租客在看房前可先查詢591、樂屋網等租屋平台的，以「同區段、類似條件」的平均租金，這是最直觀的市場參考值。此外，也可用「租金報酬率公式」反推合理租金，舉例來說，「合理月租金 ≈ 房屋市價 × 年租金收益率 ÷ 12」，目前一般住宅的租金報酬率多介於1.8%至2.5%之間，例如一間市價1000萬元的公寓，以2%報酬率計算，合理月租約為 1,000萬×2%÷12＝約1萬6666元。若實際租金遠高於此，就代表房東租金開價偏高。

陳傑鳴指出，雖然租金連年上揚，但今年房價漲勢已趨緩，甚至已經有回跌狀況，而且在預售屋交屋供給持續攀升狀況下，估計將讓部分區域的屋主難再隨意調價。不過，由於土地、建築成本居高不下，加上都會區房價高漲，未來租金明顯下跌機率仍低，甚至還有續漲可能。

至於該租還是買房，陳傑鳴建議，若月租已逼近月貸款金額的7成，或是租金連年調漲，導致搬家頻繁，就可以開始評估購屋可行性。反之，若居住地不固定、職涯仍有變動，或自備款不足，暫時租屋仍較有彈性。由於，「租屋是短期解決居住問題，買房是長期財務規劃，」年輕族群應透過理財與儲蓄規劃，及早建立自己的買房目標，避免被不斷上漲的租金推著走。